Wer ein Darlehen für eine Baufinanzierung aufnehmen will, stolpert früher oder später über den Begriff Zinsbindung. Weil die Zinsbindung starke Auswirkungen auf die Kosten und die Planungssicherheit hat, sollten sich angehende Bauherren und Hauskäufer vorab mit der optimalen Zinsbindung für ihr Projekt auseinandersetzen.
Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung wird beim Abschluss eines Hauskredits festgelegt und bestimmt, wie lange der vereinbarte Zinssatz unverändert bleibt. Unabhängig davon, ob die Bauzinsen innerhalb der festgelegten Laufzeit sinken oder steigen, bleiben die Zinsen für den Darlehensnehmer wie zu Anfang vereinbart. Weil dadurch die monatliche Rate gleich bleibt, bietet die Zinsbindungen eine zuverlässige Planungsgrundlage für die festgelegte Zeit. Typische Laufzeiten für eine Zinsbindung sind 5, 10, 15, 20 oder manchmal sogar bis zu 30 Jahre. Je länger die Zinsbindung vereinbart wurde, desto länger ist der Kreditnehmer vor Zinserhöhungen geschützt. Im Gegenzug muss er dafür aber oft etwas höheren Zinsen zahlen, weil sich die Bank gegen künftige Marktschwankungen absichern will.
Vorteile einer langfristigen Zinsbindung
- Durch eine langfristige Zinsbindung erhält der Darlehensnehmer mehr Planungssicherheit durch feste Monatsraten über einen langen Zeitraum hinweg.
- Während der Laufzeit ist der Darlehensnehmer vor steigenden Zinsen geschützt, sodass einen gewisse finanzielle Stabilität gewährleistet werden kann.
- Dem Darlehensnehmer bleibt eine lange Pause vor Neuverhandlung der Anschlussfinanzierung, was oft als entspannter gewertet wird.
- Besonders sinnvoll ist eine Zinsbindung in Niedrigzinsphasen. Denn die Gefahr, dass die Bauzinsen wieder steigen, ist immer groß.
- Eine langfristige Zinsbindung ist auch für sicherheitsorientierte Darlehensnehmer zu empfehlen, weil Marktentwicklungen nicht zu Existenzängsten führen müssen.
Vorteile einer kurzen Zinsbindung
- Bei einer kurzen Zinsbindung gibt es die Möglichkeit, bei der Anschlussfinanzierung von sinkenden Zinsen zu profitieren.
- Ist die Zinsbindung kurz, werden dem Darlehensnehmer oft günstigere Konditionen angeboten, wie niedrigere Zinssätze.
- Da die Zinssätze bei kurzer Zinsbindung meistens niedriger sind, fällt die Rate und damit die monatliche Belastung niedriger aus.
- Bei künftigen Anschlussfinanzierungen bewahrt sich der Darlehensnehmer mehr Flexibilität.
- Eine kurze Zinsbindung ist Kreditnehmern zu empfehlen, die eine hohe Tilgung anvisieren oder Sondertilgungen geplant haben.
Vorteile einer langen vs. kurzen Zinsbindung im Überblick
| Langfristige Zinsbindung (15-30 Jahre) | Kurze Zinsbindung (5-10 Jahre) | |
| Planungssicherheit | Hohe Sicherheit durch feste Monatsraten über viele Jahre | Geringere Planungssicherheit, weil Zinssatz nach kurzer Zeit neu verhandelt werden muss |
| Schutz vor steigenden Zinsen | Voller Schutz über die gesamte Laufzeit | Risiko, dass die Zinsen nach Ablauf der Bindung steigen |
| Flexibilität | Wenig Flexibilität, weil man langfristig an die Zinskonditionen gebunden ist | Mehr Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung, um von sinkenden Zinsen zu profitieren |
| Höhe der Zinsen | In der Regel höhere Zinssätze als bei kurzen Bindungen | Oft günstigere Zinssätze als bei langer Zinsbindung |
| Monatliche Belastung | Stabil, aber meist höher als bei kurzer Zinsbindung | Niedrigere Monatsrate durch geringere Zinsen |
| Empfohlen bei Niedrigzinsphase | Ja, um sich günstige Zinsen langfristig zu sichern | Nein, weil gute Zinskonditionen verloren gehen könnten |
| Neuverhandlung der Finanzierung | Lange Pause vor einer Anschlussfinanzierung, weniger Stress | Häufigere Neuverhandlungen nötig |
| Geeignet für … | Sicherheitsorientierte Darlehensnehmer, die feste Raten bevorzugen | Kreditnehmer mit hoher Tilgung oder geplanten Sondertilgungen |
Welche Faktoren beeinflussen die optimale Zinsbindung?
Die Wahl der richtigen Zinsbindung hängt von mehreren individuellen und marktbezogenen Faktoren ab, die jeder Darlehensnehmer persönlich abwägen muss:
Aktuelle Zinslage: Sind die Zinsen gerade auf einem niedrigen Niveau, ist meistens eine längere Zinsbindung sinnvoll, um sich die günstigen Konditionen langfristig zu sichern. Sind jedoch weitere Zinssenkungen zu erwarten, könnte eine kürzere Zinsbindung von Vorteil sein, um sich später bessere Konditionen zu sichern.
Persönliche Finanzsituation: Wenn Sie Wert auf feste monatliche Raten und eine langfristige Planbarkeit legen, sollten Sie eher eine längere Zinsbindung in Erwägung ziehen. Darlehensnehmern mit flexiblen Einkommensverhältnissen oder einer kurzfristigen Weiterverkaufsabsicht ist hingegen eine kürzere Zinsbindung zu empfehlen.
Rückzahlungsstrategie: Wenn Sie planen, den Kredit durch Sondertilgungen schneller zurückzuzahlen, sollte die gewählte Zinsbindung diese Option erlauben, was nicht immer der Fall ist. Manche Banken bieten kostenlose Sondertilgungen an, andere verlangen dafür Gebühren.
Lebensplanung: Wenn Sie einen Karriereaufstieg oder eine Erbschaft erwarten, ist eine flexiblere Finanzierung durch kurze Zinsbindung sinnvoll. Umgekehrt wünschen sich Familien oder sicherheitsbewusste Darlehensnehmer häufig eine langfristige Stabilität und fühlen sich mit einer längeren Zinsbindung wohler.
Fehler vermeiden: Wann wird eine falsche Zinsbindung teuer?
Die Wahl der falschen Zinsbindung wird vor allem dann teuer, wenn sie nicht zur aktuellen Marktentwicklung und zur eigenen finanziellen Situation passt.
Wird beispielsweise eine kurze Zinsbindung gewählt, obwohl die Zinsen im Aufwärtstrend sind, kann das letztendlich unnötig viel Geld kosten. Läuft die Zinsbindung nach 5 oder 10 Jahren aus und sind die Zinsen inzwischen gestiegen, muss eine deutlich schlechtere Anschlussfinanzierung in Kauf genommen werden und die monatliche Belastung kann unberechenbar ansteigen.
Andererseits kann auch eine zu lange Zinsbindung bei sinkenden Zinsen ärgerlich sein. Fallen die Zinsen nach Abschluss des Darlehens, muss der Darlehensnehmer trotzdem weiter den ursprünglich vereinbarten, höheren Zinssatz bezahlen. Eine Umschuldung ist dann oft nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich, die wiederum Kosten verursacht. Auch wer das Darlehen durch einen Verkauf der Immobilie oder eine unerwartete Erbschaft vorzeitig zurückzahlen möchte, muss bei langer Zinsbindung oft eine hohe Entschädigung an die Bank zahlen, sodass es im Nachhinein teuer wird.
Um diese Risiken zu vermeiden, sollte die Zinsbindung immer an die persönliche Situation und die aktuelle Marktlage angepasst werden. Eine professionelle Beratung kann Ihnen helfen, alle Faktoren abzuwägen und die richtige Balance zwischen Sicherheit und Flexibilität zu finden. Als Experte für Baufinanzierung berät Sie die ImBauFin GmbH gern.
