Ein Immobilienkredit ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Dabei werden die Kreditverträge oft mit sehr langer Laufzeit geschlossen. Doch was passiert, wenn sich die persönlichen Lebensumstände plötzlich ändern oder wenn die Zinsen am Markt wieder günstiger werden? In diesen Fällen kann eine Umschuldung die Chance sein, die bestehenden Konditionen an die aktuelle Situation anzupassen. Was eine Umschuldung ist, wann sie sich lohnt und worauf Sie alles achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was bedeutet eine Umschuldung bei Immobilienkrediten?
Unter dem Begriff Umschuldung wird verstanden, dass bei einer Anschlussfinanzierung ein bestehender Kredit von einem neuen Kreditgeber abgelöst wird. Der neue Kredit hat neue Konditionen, die besser zur aktuellen Lebenssituation passen oder insgesamt besser sind. Zum Beispiel können durch eine Umschuldung niedrigere Zinsen, flexiblere Tilgungsoptionen oder eine Änderung der Laufzeit erreicht werden. Das kann besonders bei langfristigen Krediten wie Baufinanzierungen viel Geld sparen oder bei finanziellen Engpässen den Stresspegel senken. Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist auch eine gute Gelegenheit, mehrere parallel laufende Kreditverträge einfach zu einem einzigen zinsgünstigen Kredit zusammenzufassen oder zusätzlich Kapital aufzunehmen.
Für die Umschuldung einer Baufinanzierung können die folgenden Kosten anfallen:
- Grundbuch- und Notarkosten
- Vorfälligkeitsentschädigung
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigungszahlung, die der Kreditgeber in Rechnung stellt, wenn ein Kredit vorzeitig abgelöst oder gekündigt wird – wie im Falle einer Umschuldung. Denn ein Kreditgeber kalkuliert bei der Vergabe von Krediten die Zinsen für die gesamte Laufzeit des Vertrags. Wird der Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung gekündigt, verliert der Kreditgeber einen Teil seiner kalkulierten Einnahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen finanziellen Verlust für die Bank ausgleichen.
Es gibt aber auch Fälle, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Dies gilt beispielsweise, wenn der Kreditvertrag länger als 10 Jahre läuft, wenn es eine vertragliche vereinbartes Sonderkündigungsrecht gibt oder wenn der Kreditvertrag formale Fehler aufweist und deshalb widerrufen werden kann.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung werden folgende Faktoren einbezogen:
- Restschuld
- Restlaufzeit der Zinsbindung
- Zinssatz des bestehenden Kredits
- Sondertilgungen
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird vereinfacht durch folgende Formel berechnet:
Vorfälligkeitsentschädigung = (Restschuld x entgangener Zinsertrag bis zum Ende der Zinsbindung) – Zinseinnahmen, die die Bank durch eine mögliche Wiederanlage erzielen könnte.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Es gibt mehrere Gründe, warum eine Umschuldung einer Baufinanzierung sinnvoll sein kann. Hier sind einige Beispiele:
Niedrigere Zinsrate nutzen: Ein Hauseigentümer hat einen Immobilienkredit mit einem hohen Zinssatz bei einer Restschuld von 200.000 € und einer Laufzeit von 10 Jahren. Durch günstige Umstände sinken die Zinsen. Durch eine Umschuldung könnte der Eigentümer einen neuen Kredit mit einem günstigeren Zinssatz aufnehmen. Dadurch sinken die monatlichen Raten oder der Kredit wird schneller getilgt, wodurch langfristig viel Geld gespart wird.
Reduzierung der Tilgungsrate: Ein anderes Beispiel wäre von einem Ehepaar, das gemeinsam in Berlin ein Haus gekauft hat. Nun wird einer der Ehepartner schwer krank und kann nicht mehr arbeiten. Durch eine Umschuldung kann die Laufzeit des Kredits verlängert werden, sodass die Raten für das Haus sinken und auch mit einem Gehalt gestemmt werden können.
Erhöhung der Tilgungsrate: Ein Paar hat vor Jahren ein Haus gekauft, das vom Gehalt des Mannes finanziert wird. Inzwischen sind die Kinder älter und die Ehefrau kann wieder Vollzeit arbeiten gehen. Durch eine geschickte Umschuldung wird die Tilgungsrate erhöht, um schneller schuldenfrei zu sein.
Bessere Konditionen und Flexibilität: Beim Abschluss der Immobilienfinanzierung hatte ein junges Pärchen aus Brandenburg noch nicht so viel Durchblick und hat einen unflexiblen Standardkreditvertrag unterschrieben. Nach einer Umschuldung konnte ein Vertrag mit Möglichkeiten zur Sondertilgung und für Ratenpausen abgeschlossen werden, der die Flexibilität des Paares deutlich erhöht.
Wie läuft eine Umschuldung bei Immobilienkrediten ab?
- Bestehenden Kreditvertrag prüfen: Die Restlaufzeit, die Kündigungsfristen und vertragliche Regelungen des bestehenden Vertrags werden überprüft. Es sollte analysiert werden, ob und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Ablösung des bestehenden Kredits möglich und sinnvoll ist.
- Zeitpunkt für die Umschuldung festlegen: Ein optimaler Wechselzeitpunkt ist z. B. das Ende der Zinsbindung, weil dann keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wobei in diesem Fall von Anschlussfinanzierung gesprochen wird. Aber auch geänderte Lebensumstände, wie eine Trennung und Scheidung, können dazu führen, dass eine Umschuldung sinnvoll wird.
- Unterlagen zusammenstellen: Alle wichtige Unterlagen wie Kreditvertrag, Grundschuld, Einkommensnachweise und andere Dokumente werden zusammengestellt. Diese Unterlagen sind essenziell, um den neuen Kreditgeber umfassend zu informieren und die Umschuldung reibungslos abzuwickeln.
- Angebote vergleichen: Neue Kreditangebote werden eingeholt und sorgfältig geprüft. Hierbei werden Faktoren wie Effektivzins, Gebühren, Sonderkonditionen (z. B. kostenlose Sondertilgungen oder flexible Ratenanpassungen), Laufzeit sowie die Gesamtbelastung betrachtet. Außerdem wird darauf geachtet, ob die neuen Kreditbedingungen langfristig zur Lebensplanung passen.
- Neue Finanzierung abschließen: Nach der gezielten Auswahl des passenden Kreditangebots wird der neue Kreditvertrag abgeschlossen. Im Anschluss daran erfolgt die Umschreibung der Grundschuld, was von einem Notar veranlasst wird. Gleichzeitig wird der alte Kredit abgelöst und die Umschuldung damit abgeschlossen.
Es ist wichtig, vor einer Umschuldung alle relevanten Kosten und den Nutzen zu kalkulieren und eine unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass es tatsächlich die beste Lösung ist. ImBauFin GmbH unterstützt Sie gern, die Umschuldung für Ihre Immobile in Berlin oder Brandenburg durchdacht anzugehen.
