Immobilien gelten als eine der sichersten Kapitalanlagen, weil sie einen realen, beständigen Wert bieten. Das ist gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten wie heute eine wichtiges Kriterium, wenn es um die Auswahl einer passenden Anlageform geht. Während Inflation reines Geldvermögen entwertet, schützen Immobilien vor Kaufkraftverlust. Denn Sachwerte steigen trotzt Inflation oft im Wert und generieren gleichzeitig laufende Mieteinnahmen. Als weiterer Pluspunkt können die steuerlichen Vorteile genannt werden, die Immobilieninvestments mit sich bringen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über Ihre Möglichkeiten.
Lineare Abschreibung (AfA) – für Neu- und Bestandsbauten
Das Grundprinzip der linearen Afa ist eine gleichmäßige Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie. Sie ist sowohl für Bestandsbauten als auch für Neubauten möglich. Dabei liegt der Abschreibungssatz für nach 2023 gebaute Wohnimmobilien derzeit bei 3 % jährlich und bei älteren Wohngebäuden bei 2 %.
Degressive Abschreibung (AfA) – für Neubauten
Mit dem Wachstumschancengesetz wurde inzwischen auch die degressive AfA für Wohngebäude wieder eingeführt. Sie gilt allerdings nur für neu gebaute oder im Jahr ihrer Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen, wobei der Baubeginn des Wohngebäudes bzw. das Datum des Kaufvertrags zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen muss. Trifft dies zu, können im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden und in den Folgejahren jeweils 5 % des Restwertes.
Sonderabschreibung – für den Mietwohnungsneubau
Um den Bau neuer Mietwohnungen zu fördern, wurde eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau eingeführt. Neben der regulären Abschreibung können Bauherren in den ersten 4 Jahren jeweils bis zu 5 % der Anschaffungskosten abschreiben. Voraussetzung für die Sonder-AfA ist, dass die Immobilie neu gebaut oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben wurde und anschließend für mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet wird. Zudem darf die Baukostenobergrenze 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten.
Modernisierungs- und Sanierungsabschreibungen – für Altbauten
Für Investoren, die Bestandsbauten anvisieren, ist die Möglichkeit interessant, Modernisierungs- und Sanierungskosten abzuschreiben. Maßnahmen wie die Erneuerung von Heizungen, Dämmungen oder Fensteraustausch können unter bestimmten Voraussetzungen über mehrere Jahre verteilt abgeschrieben oder als Sonderausgaben abgesetzt werden. Hier muss zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten unterschieden werden. Erhaltungsaufwand, wie Reparaturen oder der Austausch einzelner Bauteile, können sofort oder über mehrere Jahre abgesetzt werden. Herstellungskosten hingegen, die den Gebäudewert erheblich steigern, müssen über die reguläre Abschreibungszeit verteilt werden.
Denkmal-AfA – für denkmalgeschützte Gebäude
Für denkmalgeschützte Immobilien gilt die Denkmal-AfA, die besonders hohe Abschreibungen ermöglicht. Insgesamt können bis zu 9 % der Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. In den 4 Folgejahren sind es immerhin noch 7 %. Dies macht denkmalgeschützte Objekte, wie sie vor allem in Berlin oft zu finden sind, trotz hoher Sanierungskosten steuerlich attraktiv.
Finanzierungs-, Notar- und Maklerkosten – für vermietete Objekte
Auch was die Finanzierung betrifft, können verschiedene Kosten steuerlich geltend gemacht werden. So können z. B. Schuldzinsen für Kredite als Werbungskosten voll abgesetzt werden, solange die Immobilie dazu genutzt wird, ein Einkommen zu erzielen. Dadurch reduziert sich das zu versteuernde Einkommen und die Steuerlast sinkt.
Auch Notar- und Maklerkosten können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden. Die Gebühren für den Kaufvertrag und den Grundbucheintrag gehören zu den Anschaffungskosten und können über die Abschreibung abgesetzt werden. Die Maklerkosten für die Vermietung sind hingegen wieder direkt als Werbungskosten absetzbar.
Überblick über wichtige Abschreibungsmöglichkeiten
| Beschreibung | Für welche Objekte geeignet? | |
| Lineare Abschreibung (AfA) | Gleichmäßige Abschreibung über die Nutzungsdauer: 3 % für Neubauten (nach 2023), 2 % für ältere Wohngebäude | Für Neubauten und Bestandsgebäude |
| Degressive Abschreibung (AfA) | 5 % Abschreibung im ersten Jahr, danach jedes Jahr 5 % des Restwerts | Nur für Neubauten, die zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 gebaut oder im gleichen Zeitraum im Jahr ihrer Fertigstellung gekauft wurden |
| Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau | 5 % pro Jahr für die ersten vier Jahre, bei einer Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² | Nur für neu gebaute Mietwohnungen |
| Modernisierungs- und Sanierungsabschreibungen | Abschreibung von Sanierungskosten je nach Maßnahme: Erhaltungsaufwand sofort oder über mehrere Jahre, Herstellungskosten über reguläre AfA. | Vor allem für Bestandsgebäude, insbesondere ältere Immobilien |
| Denkmal-AfA | Bis zu 9 % Abschreibung der Sanierungskosten in den ersten 8 Jahren, danach 7 % für 4 weitere Jahre | Nur für denkmalgeschützte Gebäude |
| Finanzierungs-, Notar- und Maklerkosten | Schuldzinsen und Maklerkosten für Vermietung als Werbungskosten absetzbar, Notar- und Grundbuchkosten über AfA abschreibbar | Für vermietete Objekte, sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude |
Neubau vs. Bestandsbau: Was lohnt sich mehr als Investitionsobjekt?
Ob sich ein Neubau oder ein Bestandsbau besser als Investition eignet, hängt von verschiedenen Faktoren ab – darunter steuerliche Vorteile, Renditepotenzial und Ihr persönliches Anlageziel. Beide Optionen haben ihre eigenen Vorteile und Nachteile:
Vorteile eines Neubaus als Kapitalanlage
- Höhere Abschreibungsmöglichkeiten: Durch die Kombination von degressiver AfA und der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau kann ein Neubau in den ersten Jahren höhere Steuerersparnisse bieten.
- Geringere Instandhaltungskosten: Neue Immobilien sind in den ersten Jahren kaum renovierungsbedürftig, was langfristig Kosten spart.
- Attraktiv für Mieter: Neubauten entsprechen aktuellen Energiestandards und bieten mehr Wohnkomfort, was eine höhere Nachfrage und bessere Mietrenditen bedeutet.
- Energieeffizienz und Fördermöglichkeiten: KfW-Förderungen und niedrigere Betriebskosten durch energieeffiziente Bauweise machen Neubauten wirtschaftlicher.
Vorteile eines Bestandsbaus als Investment
- Günstigere Einstiegspreise: Bestandsimmobilien sind in der Regel günstiger als Neubauten, was sie für Investoren mit begrenztem Budget interessant macht.
- Kürzere Amortisationszeit: Durch die niedrigeren Investitionskosten dauert es nicht so lange, bis sich die Immobilie rentiert.
- Schnellere Mietrendite: Weil die Immobilie bereits existiert, können sofort Mieteinnahmen generiert werden.
- Steuerliche Vorteile durch Modernisierungs- und Denkmal-AfA: Bei Sanierungsmaßnahmen können Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt werden, insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien.
- Bessere Lagen verfügbar: Oft sind Bestandsimmobilien in etablierten, begehrten Stadtlagen wie mitten in Berlin zu finden, während Neubauten häufig in Randlagen, z. B. im angrenzenden Brandenburg, entstehen.
Vergleich von Neubauten und Bestandsbauten als Kapitalanlage:
| Neubau als Kapitalanlage | Bestandsbau als Kaptalanlage | |
| Steuerliche Abschreibung | Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ermöglicht hohe Steuervorteile in den ersten Jahren | Steuerliche Vorteile durch Modernisierungs- und Denkmal-AfA, insbesondere bei Sanierungsmaßnahmen |
| Instandhaltungskosten | In den ersten Jahren kaum Renovierungsbedarf, was Kosten spart | Höherer Sanierungsbedarf, doch gezielte Modernisierungen steuerlich absetzbar |
| Mietrendite & Nachfrage | Hohe Nachfrage dank moderner Ausstattung und Energieeffizienz, höhere Mieten möglich | Sofortige Mietrendite, weil die Immobilie bereits existiert und direkt vermietet werden kann, allerdings oft niedrigere Mieten |
| Energieeffizienz & Förderungen | Neubauten entsprechen aktuellen Energiestandards und profitieren von KfW-Förderungen | Oft schlechtere Energieeffizienz, Sanierungskosten können aber steuerlich geltend gemacht werden |
| Anschaffungskosten | Höhere Kaufpreise durch steigende Bau- und Grundstückskosten | In der Regel günstigere Einstiegspreise |
| Amortisationszeit | Durch hohe Investitionskosten längere Dauer, bis sich der Kauf amortisiert | Kürzere Amortisationszeit durch geringere Kaufpreise und direkte Mieteinnahmen |
| Standortvorteile | Neubauten entstehen oft in Randlagen, wo Bauland noch verfügbar ist | Häufig in begehrten, etablierten Stadtvierteln mit hoher Wertstabilität und guter Infrastruktur |
Fazit: Individuelle Entscheidung mit professioneller Beratung
Dass eine Immobilie als Kapitalanlage zu empfehlen ist, steht außer Frage – gerade in krisenbehafteten Zeiten wie heute. Ob ein Neubau oder der Kauf einer Bestandsimmobilie die bessere Wahl ist, hängt hingegen von Ihrer individuellen Anlagestrategie, Ihrem verfügbaren Kapital und Ihren steuerlichen Zielen ab. Neubauten punkten mit besonders attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten und niedrigen Instandhaltungskosten in den ersten Jahren punkten, Bestandsimmobilien bieten hingegen günstigere Einstiegspreise und schneller verfügbare Mieteinnahmen.
Eine professionelle Beratung durch einen Immobilien- und Finanzexperten wie die ImBauFin GmbH kann Sie dabei unterstützen, die richtige Entscheidung zu treffen und passende Investitionsobjekte ausfindig zu machen. So können Sie steuerliche Vorteile optimal nutzen und langfristig Ihre Rendite maximieren.
