Die eigenen vier Wände sind die größte und auch schwerwiegendste Investition, die viele Familien in ihrem Leben tätigen. Die Kreditkonditionen bestimmen über viele Jahre oder gar Jahrzehnte den finanziellen Rahmen, der übrig bleibt. Dabei ist eine Baufinanzierung kein Standardprodukt, das man einfach auswählen kann, sondern ein individueller Finanzplan, der viele Stellschrauben hat, wie Zinssatz, Laufzeit, Tilgung, Nebenkosten, Förderungen und Absicherungen. Wer zu Beginn falsche Entscheidungen trifft, zahlt am Ende oft deutlich drauf. Schlimmstenfalls kann langfristig der Traum vom Eigenheim sogar platzen. Umso wichtiger ist es, die typischen Risiken zu kennen – und gezielt zu vermeiden.
Häufige Risiken bei der Baufinanzierung
Eben mal kurz durchgerechnet, müssten die eigenen Einnahmen doch für ein Haus reichen. Oder vielleicht doch nicht? Viele Bauherrenfamilien unterschätzen ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten. Gerne werden einige laufende Kosten einfach vergessen, etwa für Instandhaltung, Versicherungen oder unerwartete Ausgaben. Auch Risiken wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder andere Unwägbarkeiten des Lebens werden einfach im Kopf beiseitegeschoben.
Zudem werden die Gesamtkosten oft nicht richtig eingeschätzt. Denn es fällt nicht nur der Kaufpreis an, sondern auch Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren und oft auch Umbau- oder Renovierungskosten. Solche Ausgaben werden in der ersten Kalkulation häufig vergessen, machen letztendlich aber eine große Summe aus. Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel zum Beispiel immerhin ca. 10–15 % des Kaufpreises. Wer hier zu knapp rechnet, steht schnell vor einer Finanzierungslücke.
Ein weiteres Problem ist, dass manche Bauherrenfamilien beim Kreditvergleich nur auf den Zinssatz achten. Der Sollzins enthält nur die reinen Zinskosten und führt dadurch oft zur Fehleinschätzung. Doch selbst der Effektivzins, der alle Gebühren und Zusatzkosten enthält, reicht für einen Kreditvergleich nicht aus. Beispielsweise können zu starre Kreditkonditionen den finanziellen Spielraum stark einschränken. Fehlen zum Beispiel Möglichkeiten für Sondertilgungen oder Ratenpausen, kann nur schlecht auf Lebensveränderungen reagiert werden. Ein scheinbar günstiger Kredit kann so langfristig zur Belastung werden.
Oft werden auch die Zinsrisiken für eine spätere Anschlussfinanzierung unterschätzt. Viele Bauherrenfamilien wählen zu Beginn lieber eine kurze Zinsbindung, um von niedrigen Anfangszinsen zu profitieren. Doch steigen die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung, kann die monatliche Belastung nach der Anschlussfinanzierung plötzlich kaum noch zu tragen sein.
Ein letzter Punkt ist die fehlende oder mangelhafte Absicherung gegen Einkommensausfall. Wird ein Verdiener krank oder arbeitslos oder fällt gar das Haupteinkommen aus, wird die Rückzahlung zum Problem. Ohne passende Versicherungen kann das im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Immobilie als Notverkauf oder durch eine Zwangsversteigerung veräußert werden muss. Schlimmstenfalls bleibt die Bauherrenfamilie dann ohne Haus, aber trotzdem auf einem Berg Schulden sitzen.
Typische Ursachen für Fehlentscheidungen bei der Baufinanzierung
Die meisten Bauherrenfamilien gehen gar nicht mal blauäugig an die Baufinanzierung ran, sondern informieren sich durchaus. Trotzdem fehlt es oft an den benötigten Informationen, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Eine Baufinanzierung ist sehr komplex und nur die wenigsten kennen sich mit sinnvollen Tilgungsstrategien aus. Unübersichtliche Kreditangebote sorgen zudem dafür, dass Laien mit einen Kreditvergleich oft überfordert sind und wichtige Punkte, wie die fehlende Option für Ratenpausen, übersehen.
Manchmal kommt noch hinzu, dass der innige Wunsch nach dem eigenen Traumhaus den Blick auf die Realität verschleiert. Dann werden Kosten schön gerechnet oder Risiken verdrängt, nur um den Traum vom eigenen Haus nicht begraben oder sich mit einem günstigeren Objekt zufrieden geben zu müssen.
Baufinanzierungsrisiken im Überblick
| Risiko | Typische Ursachen | Mögliche Folgen |
| Unterschätzung der finanziellen Möglichkeiten | Laufende Kosten wie Instandhaltung nicht berücksichtigt, Entscheidungen aus dem Bauch heraus getroffen | Finanzierung überfordert das Budget |
| Unvollständige Gesamtkostenkalkulation | Kaufnebenkosten (10–15 %) werden vergessen | Finanzierungslücke, Projekt gefährdet |
| Fokus nur auf Zinssatz beim Kreditvergleich | Nur Sollzins oder Effektivzins betrachtet, ohne Gesamtkontext | Fehleinschätzung der tatsächlichen Kreditkosten |
| Unflexible Kreditkonditionen | Keine Sondertilgungen oder Ratenpausen möglich | Kein Handlungsspielraum bei Lebensveränderungen |
| Unterschätztes Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung | Kurze Zinsbindung ohne Blick auf künftige Zinssätze | Monatliche Raten steigen stark, Anschlussfinanzierung kaum tragbar |
| Fehlende Absicherung gegen Einkommensausfall | Keine Versicherungen bei Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Todesfall | Verlust der Immobilie, Schulden bleiben bestehen |
6 Tipps, wie Sie Risiken bei der Baufinanzierung gezielt vermeiden
Tipp 1 – Gründliche Haushaltsrechnung aufstellen: Zunächst sollten Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben präzise erfassen. Ziehen Sie auch kleine Posten wie das Zeitschriften-Abo oder den Handyvertrag mit ein. Nur wer sein monatliches Budget kennt, kann richtig abschätzen, welche monatlichen Raten überhaupt tragbar sind.
Tipp 2 – Puffer für Nebenkosten und Unvorhergesehenes einplanen: Nicht vergessen sollten Sie, dass zum Kaufpreis oft noch Renovierungen, neue Möbel und Umzugskosten dazukommen. Wer sich ein Haus kauft, will nicht aus Bananenkartons leben. Auch unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder steigende Betriebskosten sollten einkalkuliert werden, damit die Finanzierung im Fall der Fälle gesichert ist.
Tipp 3 – Flexibilität in der Finanzierung berücksichtigen: Wie bereits angesprochen, sollten nicht nur die Zinssätze verglichen werden. Auch Optionen für Sondertilgungen oder Ratenpausen sind wichtig, damit Sie bei der Baufinanzierung flexibel bleiben. Bei Arbeitslosigkeit eine Ratenpause einlegen zu können oder die Prämie des Arbeitgebers in eine Sondertilgung zu stecken, hat schon manchem Immobilienkäufer geholfen. Solche Konditionsdetails verschaffen Ihnen Spielraum und Sicherheit in Phasen, in denen das Leben nicht nach Plan verläuft oder es auch mal gut mit Ihnen meint.
Tipp 4 – Länge der Zinsbindung abwägen: Auch die Entscheidung über die Zinsbindung sollte nicht aus dem Bauch heraus erfolgen, sondern sich von Fakten leiten lassen. Eine lange Zinsbindung ist sinnvoll in Zeiten niedriger Zinsen oder bei knapp kalkulierten Budgets. Eine kurze Zinsbindung kann sich lohnen, wenn die Zinsen aktuell hoch sind und in Zukunft sinken könnten. Wichtig ist, das Zinsänderungsrisiko realistisch einzuschätzen.
Tipp 5 – Über Absicherungen nachdenken: Auch wenn man nicht gerne vom Schlimmsten ausgeht, sollten Sie bei einer Baufinanzierung einen Blick in die Zukunft werfen. Es kann immer passieren, dass ein Einkommen wegbricht, z. B. durch Krankheit, Unfall oder Jobverlust. Mit einer Restschuldversicherung, Berufsunfähigkeits- und/oder Risikolebensversicherung schützen Sie sich und Ihre Familie vor finanziellen Problemen. So sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilie im Ernstfall nicht zur Belastung wird.
Tipp 6 – Eine professionelle Beratung suchen: Wer auf Nummer sicher gehen will, der sollte sich in Sachen Baufinanzierung an einen erfahrenen Berater wenden. Unabhängige, erfahrene Baufinanzierer können Sie frühzeitig auf Fehleinschätzungen oder mögliche Risiken aufmerksam machen, um das bestmögliche Finanzierungsangebot für Ihre Lebenssituation herauszufiltern. Wer sich früh beraten lässt, spart am Ende oft nicht nur bares Geld, sondern kann auch einfach besser schlafen. Die ImBauFin GmbH berät Sie gern.
