Manche Familien träumen von einem selbst gestalteten Neubau nach neustem Standard, andere vom Kauf einer günstig gelegenen Bestandsimmobilie, in die sie möglichst schnell einziehen können. Faktoren wie Qualität und Individualität sprechen oft für einen Neubau, Lage und Verfügbarkeit für einen Altbau. Die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandsimmobilie ist also in erster Linie eine Frage der persönlichen Prioritäten – aber auch das Budget spielt eine wichtige Rolle. Ob sich aktuell eher ein Neubau oder Hauskauf finanziell lohnt, wird in diesem Artikel beleuchtet.
Was kostet ein Neubau?
Wer sein Geld in einen Neubau investieren will, der träumt in der Regel von einem individuellen Haus, das genau zu den eigenen Bedürfnisse passt – ob offene Küche, extragroße Kinderzimmer oder vielleicht eine Dachterrasse für den Cocktail am Abend. Die Kosten für einen Neubau setzen sich aus dem Grundstückspreis, den Baukosten und den Baunebenkosten zusammen. Dabei sind Baumaterialien und Handwerkerleistungen in den letzten Jahren steil nach oben gegangen, was einen Neubau heute deutlich teurer macht als früher. Nicht vergessen werden darf zudem, dass bei einem Neubau auch der Zeitfaktor finanziell zu Buche schlägt. Denn während des Hausbaus ist nicht nur die Rate für den Baukredit fällig, sondern die Miete für die bisherige Bleibe muss parallel weiter bezahlt werden. Kommt es zu Bauverzögerungen – und das ist gar nicht so selten – kommen gegebenenfalls noch weitere Kosten durch eine ungünstige Zwischenfinanzierung hinzu. Ein Neubau verlangt also eine gewisse finanzielle Flexibilität.
Was kostet ein Hauskauf?
Wer einen Hauskauf im Auge hat, der möchte nicht gerne die Katze im Sack kaufen, sondern etwas Handfestes sehen. Dafür werden dann auch Abstriche bei der Individualität gemacht – oder einfach kleine Umbauten für später geplant. Ein Hauskauf geht meistens mit dem Wunsch einher, schneller einziehen zu können und nicht ganz so viel für die eigenen vier Wände ausgeben zu müssen. Die Kosten für einen Hauskauf setzen sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision zusammen. Hinzu kommen gegebenenfalls noch Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungskosten, die teilweise aber auch noch auf später vertagt werden können. Zudem sollten bei einem Bestandsbau die laufenden Kosten einkalkuliert werden, die je nach energetischem Zustand deutlich höher ausfallen können als bei einem Neubau. Denn selbst wenn die Kreditraten durch einen niedrigeren Kredit geringer ausfallen, können hohe Betriebskosten die monatliche Belastung wieder erhöhen.
Welche Unterschiede gibt es bei der Finanzierung?
Bei einem Neubau ist bei vergleichbarer Gebäudegröße und Lage zumeist eine höhere Gesamtsumme notwendig. Dabei ergibt sich durch den Baufortschritt auch eine längere Auszahlungsphase. Das kann die Kosten weiter ansteigen lassen, weil auf noch nicht vollständig ausgezahlte Darlehensanteile meistens Bereitstellungszinsen anfallen. Bei Bauverzögerungen kann außerdem eine Zwischenfinanzierung nötig werden, für die andere Konditionen gelten als für die Erstfinanzierung. Finanzielle Entlastung kann bei einem Neubau unter Umständen eine KfW-Förderung für Effizienzhäuser bringen, sofern sie vor Baubeginn beantragt wird.
Bei einem Hauskauf ist die Immobilie in der Regel schneller verfügbar, sodass sich eine Doppelbelastung aus Miete und Darlehensrate vermeiden lässt. Die Finanzierung ist zudem deutlich klarer kalkulierbar, weil die Kaufsumme auf einen Schlag fällig wird. Beim Hauskauf gibt es also keine lange Auszahlungsphase, wodurch keine Bereitstellungszinsen anfallen und die Finanzierung oft insgesamt günstiger ist. Auch beim Hausbau kann gegebenenfalls von einer finanziellen Förderung profitiert werden, z. B. bei einer energetische Sanierung oder einem altersgerechten Umbau.
Wie unterscheiden sich Risiko und Planungssicherheit?
Wenn es um die finanziell sinnvolle Entscheidung geht, müssen aber auch die Risiken und die Planungssicherheit von Neubauten und Bestandsbauten betrachtet werden.
Bei einem Neubau können Bauverzögerungen und Preisschwankungen den Gesamtpreis nachträglich erhöhen, indem teure Zwischen- oder Nachfinanzierungen notwendig werden. Darüber hinaus besteht auch immer ein gewisses Insolvenzrisiko bei unseriösen Bauträgern, was zu einem finanziellen Fiasko führen kann. Sich an einen alteingesessenen, erfahrenen Hausbauanbieter in Berlin zu wenden, kann das Risiko aber deutlich minimieren.
Bei einem Hauskauf bekommt man, was man sieht. Leider sind Mängel nicht immer sichtbar und es besteht immer ein Risiko von versteckten Mängeln. Hinterher ist es nicht so einfach, dem Verkäufer arglistige Täuschung nachzuweisen, sodass der Käufer auf den zusätzlichen Kosten für die Mängelbeseitigung sitzen bleibt. Eine gründliche Besichtigung und ein unabhängiger Bausachverständigen kann solche Risiken reduzieren.
Neubau vs. Hauskauf – was ist sinnvoller?
| Neubau | Hauskauf | |
| Individuelle Gestaltung | Sehr hoch – Haus kann auf persönliche Wünsche zugeschnitten werden | Eingeschränkt – Umbauten möglich, aber Grundriss und Zustand sind vorgegeben |
| Kostenstruktur | Grundstück + Baukosten + Baunebenkosten + evtl. Zwischenfinanzierung | Kaufpreis + Kaufnebenkosten + evtl. Renovierungs- und Sanierungskosten |
| Preisniveau | Tendenziell höher – durch Materialpreise, Handwerkerkosten, Bauverzögerungen | Meist günstiger bei vergleichbarer Lage und Größe |
| Finanzierung | Höhere Gesamtsumme, längere Auszahlungsphase, Bereitstellungszinsen, evtl. Zwischenfinanzierung | Klar kalkulierbar, Einmalauszahlung, keine Bereitstellungszinsen |
| Fördermöglichkeiten | z. B. KfW-Förderung für Effizienzhäuser | z. B. Förderungen für energetische Sanierung oder altersgerechten Umbau |
| Verfügbarkeit | Langfristig – Bauzeit oft 12–24 Monate, abhängig vom Baufortschritt | Kurzfristiger – Einzug meist innerhalb weniger Monate möglich |
| Belastung | Oft doppelt (Miete + Kreditrate) während der Bauphase | In der Regel keine Doppelbelastung |
| Risiken | Bauverzögerung, Preissteigerungen, Insolvenz des Bauträgers | Versteckte Mängel, ggf. hohe Sanierungskosten |
| Planungssicherheit | Geringer – Unwägbarkeiten während der Bauphase | Höher – Besichtigung möglich, Zustand besser einschätzbar |
Die Entscheidung ist individuell – die Finanzierung sollte es auch sein
Ob Neubau oder Hauskauf – beides birgt Chancen und Herausforderungen. Umso wichtiger ist eine fundierte Finanzierungsberatung, um die passende Lösung für Ihr Budget und Ihre Lebensplanung zu finden. Denn je realistischer Sie die Finanzierung planen und je besser sie zu Ihrer persönlichen Situation passt, desto entspannter können Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Lassen Sie sich deshalb am besten frühzeitig professionell beraten, um teure Überraschungen zu vermeiden.
Die ImBauFin GmbH unterstützt Sie nicht nur bei der Baufinanzierung, sondern steht Ihnen gegebenenfalls auch als Immobilienvermittler zur Seite, um passende Objekte oder seriöse Baupartner auszuwählen. So sind Sie nicht nur finanziell auf der sicheren Seite.
