Berlin hat eine starke Anziehungskraft auf Unternehmen. Seit über 10 Jahren entwickelt sich die Wirtschaft in Berlin stärker als die gesamtdeutsche Wirtschaft. Im letzten Jahr stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) beispielsweise um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr an, während im bundesdeutschen Durchschnitt mit -0,2 Prozent eher ein Abwärtstrend zu sehen war. Allein im ersten Halbjahr 2024 wuchs die Zahl der Neugründungen in Berlin um rund 15 %. Gleichzeitig wird der Miet- und Immobilienmarkt in Berlin immer angespannter, sodass Unternehmensimmobilien inzwischen ein wichtiger Teil der Unternehmensstrategie sein müssen. Denn ob der Unternehmenssitz gemietet, gekauft oder gebaut wird, trägt entscheidend zur Entwicklung jedes Unternehmens bei. Doch was ist die beste Strategie?
Mieten, kaufen oder bauen: Die drei Optionen im Überblick:
Mieten: Unternehmensräume, Lagerhallen oder Produktionsstätten zu mieten, stellt die flexibelste Variante dar. Mietverträge können gegebenenfalls gekündigt werden, wenn das Unternehmen wächst oder umstrukturiert wird und andere Bedarfe entwickelt. Als Nachteil ist zu sehen, dass das Unternehmen sehr stark abhängig von Markt und Vermieter ist. Nicht immer sind passende Immobilien in Berlin zu finden. Zudem besteht bei Mietobjekten meist keine Möglichkeit, größere bauliche Anpassungen vorzunehmen.
Kaufen: Wird eine Unternehmensimmobilie gekauft, kann das Unternehmen sie einerseits nach Wunsch umgestalten und an die eigenen Bedürfnisse exakt anpassen. Zudem sorgt ein Kauf in Berlin langfristig für mehr Vermögensaufbau. Andererseits bedeutet eine Immobilieninvestition aber auch eine hohe Kapitalbindung und ein Wechsel der Räume ist nicht so einfach möglich, selbst wenn sich die Unternehmenssituation ändern sollte. Außerdem müssen zusätzliche Kosten wie Instandhaltung, Modernisierung oder Rücklagenbildung mit einkalkuliert werden. Ob sich ein passendes Objekt überhaupt finden lässt, ist zusätzlich fraglich.
Bauen: Wenn ein Unternehmen sich seine Traumimmobilie bauen lässt, bekommt es eine maßgeschneiderte Lösung, die genau auf die Bedarfe des Unternehmens abgestimmt werden kann. Allerdings ist die Planung komplex und die Kosten sind noch höher als bei einem Kauf im Bestand. Zudem sind große Baugrundstücke oft nur außerhalb Berlins in Brandenburg zu finden und nicht jedes Unternehmen will seinen Mitarbeitern weite Pendelstrecken zumuten. Auch Genehmigungsverfahren, Bauzeit und mögliche Preissteigerungen bei Material oder Arbeitsleistung sollten frühzeitig in die Strategie einkalkuliert werden.
Entscheidungsfaktoren im Detail – darauf kommt es an
Ob erfolgreiches Start-up oder solider Mittelständler – bevor ein Unternehmen die Entscheidung zwischen kaufen, bauen oder mieten trifft, sollten folgende Fragen geklärt werden:
Standortbindung vs. Flexibilität: Wie planbar ist die Unternehmensentwicklung? Ist weiteres Wachstum absehbar, das mehr Fläche, neue Nutzungsarten oder zusätzliche Standorte erfordert? Wie stark hängt das Geschäftsmodell vom lokalen Markt oder der Nähe zu bestimmten Partnern, Kunden oder Fachkräften ab? Könnte eine zu starke Standortbindung später zum Nachteil werden?
Kapitalverfügbarkeit: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung und soll für die Immobilie eingesetzt werden? Wie wirkt sich eine Investition auf unsere Liquidität im Tagesgeschäft aus? Wäre eine langfristige Kapitalbindung auch bei veränderten Marktbedingungen tragbar? Sind Fördermittel oder öffentliche Zuschüsse möglich, die das Unternehmen entlasten könnten?
Nutzungsperspektive: Ist die Immobilie ausschließlich für die Eigennutzung gedacht oder kommt auch Vermietung oder Mischnutzung infrage? Passt die Immobilie auch dann noch, wenn sich das Geschäftsmodell verändert oder erweitert? Wie marktgängig wäre das Objekt im Fall eines späteren Verkaufs?
Marktsituation: Wie entwickeln sich die Kauf- und Mietpreise in der Region? Wie gut ist die Verfügbarkeit passender Gewerbeimmobilien oder geeigneter Grundstücke? Wie hoch ist das aktuelle Zinsniveau? Lohnt es sich, bei Bauprojekten auf fallende Baupreise oder Entspannung auf dem Materialmarkt zu warten?
Steuerliche und bilanzielle Aspekte: Ist ein Kauf oder Bau steuerlich vorteilhafter als eine langfristige Anmietung, z. B. durch Abschreibungen oder Zinsabzug? Welche Auswirkungen hat die Entscheidung die steuerliche Belastung in den kommenden Jahren? Können Förderprogramme, Investitionsabzugsbeträge oder Sonderabschreibungen genutzt werden?
Typische Fallstricke bei der Entscheidung
Immobilienstrategien wirken auf den ersten Blick oft klar, sind es aber meistens nicht. Ein häufiger Fehler ist, zu kurzfristig zu denken. Eine Gewerbeimmobilie zu mieten, wird als flexibel und günstig empfunden. Doch langfristig geht das Geld für die Miete dem Unternehmen verloren, statt in den eigenen Vermögensaufbau investiert zu werden. Zudem können die steigende Mieten in Berlin langfristig zur Belastung werden.
Doch auch Kauf und Neubau werden oft unterschätzt. Nicht selten kommen Unternehmen in finanzielle Schwierigkeiten, weil sie die Gesamtkosten falsch kalkuliert haben oder der Wert der eigenen Liquidität unterschätzt wurde. Wenn ein Unternehmen das gesamte Eigenkapital in eine Immobilie steckt, hat es keinen Spielraum mehr für Innovation oder Expansion.
Besonders riskant sind Bauprojekte, die ohne verlässliche Partner oder solide Kostenplanung gestartet werden. Verzögerungen, Preissteigerungen oder mangelhafte Bauausführung können die gesamte Unternehmenssicherheit gefährden.
So sichern Sie Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit
Die Entscheidung über den Unternehmensstandort beeinflusst Liquidität, Flexibilität, Wachstumsmöglichkeiten und nicht zuletzt die Außenwirkung eines Unternehmens. Für Startups, die rasant wachsen, mag die Flexibilität am wichtigsten sein. Für etablierte Unternehmen geht es vielleicht eher um Wertentwicklung und Wirtschaftlichkeit. Deshalb gibt es keine allgemeingültige Antwort, ob mieten, kaufen oder bauen die richtige Wahl für Ihr Unternehmen darstellt. Eine Finanzierungsberatung kann Unternehmen dabei unterstützen, alle relevanten Faktoren im Zusammenhang zu betrachten. Ein erfahrener Partner wie die ImBauFin GmbH verfügt nicht nur über eine tiefgehende Expertise in Sachen Finanzierung, sondern kann auch passende Objekte identifizieren oder erfahrene Baupartner finden . Mit unserem klaren Blick auf Wirtschaftlichkeit und Zukunftssicherheit sind Sie bestens beraten.
