Ob als selbstbewohntes Haus, als Unternehmenssitz oder zur kombinierten Nutzung: Wer als Selbständiger eine Immobilie erwerben will, der steht anderen Herausforderungen gegenüber als ein Angestellter mit einem festen Gehalt – selbst wenn er durchschnittlich genauso viel oder sogar mehr verdient. In diesem Artikels zeigen wir Ihnen typische Probleme bei der Finanzierung von Immobilien für Selbständige und mögliche Lösungsansätze auf, damit Sie auch als Selbständiger einen Weg zu den eigenen vier Wänden finden können.
Typische Probleme bei der Immobilienfinanzierung für Selbständige
Unsichere Einnahmen: Kredite für Selbständige gelten als risikoreich, weil es keine feste Gehaltsstruktur gibt. Selbständige haben in der Regel keine regelmäßig gleich hohen Einnahmen. Banken sehen unregelmäßige Einkünfte aber als unsichere Basis für die zuverlässige Rückzahlungen des Darlehens an.
Schlechte Kreditwürdigkeit: Vor allem, wenn das Unternehmen noch nicht so lange existiert, sind finanzielle Prognosen kaum möglich und erschweren die Bewertung der Kreditwürdigkeit. Die größeren Risiken lassen sich Banken oft mit hohen Zinsen bezahlen oder der Kreditantrag wird von Vornherein abgelehnt. Besonders problematisch ist das unsichere Einkommen bei einer kombinierten Immobiliennutzung, da private und geschäftliche Einnahmen und Ausgaben nur schwer trennbar sind.
Umfangreiche Nachweispflichten: Um die Kreditwürdigkeit unter Beweis zu stellen, benötigen Angestellte meistens nur eine bestimmte Anzahl an Gehaltsnachweisen und müssen gegebenenfalls noch Unterlagen zu Ausgaben und Verbindlichkeiten vorlegen. Selbständige benötigen zusätzliche Dokumente wie Steuerbescheide, Gewinn- und Verlustrechnungen, Steuererklärungen, Summen- und Saldenliste und manchmal Businesspläne. Die detaillierte Prüfung aller Unterlagen durch die Banken ist besonders langwierig, sodass sie oft länger dauert.
Unterschiedliche Anforderungen je nach Nutzung: Je nach gewünschter Nutzung der Immobilie stehen Selbständige noch vor weiteren Problemen. Bei der reinen Privatnutzung werden hohe Anforderungen an die Bonität und die Eigenkapitalquote gestellt. Bei der unternehmerischen Nutzung liegt der Fokus auf nachhaltigen Erträgen und tragfähigen Geschäftsmodellen. Wegen der schwierige Abgrenzung zwischen privater und geschäftlicher Nutzung bei der Finanzierung sind die Anforderungen der Banken bei Mischobjekten besonders hoch.
Baukredit beantragen: Lösungsansätze und Tipps für Selbständige
Erwirtschaften Sie ausreichend Eigenkapital!
Sparen Sie zunächst genug eigene finanzielle Mittel an, um die Finanzierung Ihrer Immobilie mit diesem Eigenkapital sicherzustellen und günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Am besten dokumentieren Sie den Aufbau des Eigenkapitals, sodass Sie der Bank zeigen können, dass ausreichend Geld für die Ratenzahlung vorhanden ist.
Bereiten Sie die Unterlagen überzeugend vor!
Stellen Sie alle relevanten Nachweise wie Steuerbescheide, Steuererklärungen, Businesspläne und langfristige Einnahmenprognosen übersichtlich zusammen. Hier kann es nützlich sein, die Einnahmenaufstellung und den Businessplan von einem Experten erstellen zu lassen. Sie können helfen, aussagekräftige Unterlagen wie Einnahmenüberschüsse, Bilanzen oder langfristige Prognosen zu erstellen, die Vertrauen schaffen und die Kreditwürdigkeit erhöhen. Bereiten Sie Ihre Creditreform-Auskunft so gut wie möglich vor. Vervollständigen Sie diese, wenn es nötig ist. Mit dieser Vorbereitung verbessern sich die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung.
Beauftragen Sie eine professionelle Immobilienbewertung!
Eine professionelle Immobilienbewertung des anvisierten Objekts kann zusätzlich helfen, die Bank von einer Immobilienfinanzierung zu überzeugen. Denn eine Immobilienbewertung durch einen Experten ist entscheidend, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln und eine Überfinanzierung zu vermeiden. Experten berücksichtigen alle relevanten Faktoren, wie die Lage, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie, aber auch die regionalen Marktbedingungen. So liefert eine Immobilienbewertung eine fundierte Grundlage für die Kreditplanung und kann letzte Zweifel beim potenziellen Kreditgeber zerstreuen.
Probleme vs. Lösungen bei der Baufinanzierung für Selbständige im Überblick
| Problem | Lösung |
| Unsichere Einnahmen: Selbständige haben keine regelmäßigen Einnahmen und keine feste Gehaltsstruktur, was Banken als unsicher bewerten. | Ausreichend Eigenkapital und regelmäßige Einnahmen erwirtschaften, um die Finanzierung abzusichern, günstige Konditionen zu erhalten und Vertrauen bei der Bank zu schaffen. |
| Umfangreiche Nachweispflichten: Selbständige müssen umfangreiche Dokumente vorlegen und die Prüfung durch die Banken dauert oft länger. | Unterlagen überzeugend vorbereiten, um eine professionelle und vertrauenswürdige Darstellung zu gewährleisten – ggfs. mithilfe eines Baufinanzexperten und Steuerberaters. |
| Unterschiedliche Anforderungen: Selbständige erwarten je nach Nutzung der Immobilie unterschiedliche Anforderungen an Bonität, Eigenkapital und nachhaltige Erträge. | Professionelle Immobilienbewertung beauftragen, um der Bank den tatsächlichen Marktwert des Objekts zu zeigen, Überfinanzierungen zu vermeiden und Zweifel zu zerstreuen. |
Wie Sie als Selbständiger am schnellsten an einen Baukredit kommen
Banken haben oft undurchsichtige Kriterien, nach denen sie Immobilienkredite an Selbständige vergeben, wenn sie nicht gerade Ärzte oder Rechtsanwälte sind. Deshalb sollten die oben genannten Lösungsansätze am besten vor dem ersten Kreditantrag Beachtung finden. Wenn Sie mit ausreichend Eigenkapital, übersichtlichen Einkommensnachweisen und transparenten Einkommensprognosen erscheinen und zusätzlich eine fundierte Immobilienbewertung für das anvisierte Kaufobjekt vorlegen, haben Sie die besten Voraussetzungen, auch als Selbständiger einen Immobilienkredit zu guten Konditionen bekommen. Als Experte für Baufinanzierung, Immobilienbewertung und Immobiliensuche steht Ihnen ImBauFin dabei gerne zur Seite.
