Um ein Eigenheim zu finanzieren, wird eine Kombination aus Eigenkapital und Immobiliendarlehen empfohlen. Doch wer kein ausreichendes Eigenkapital auf der hohen Kante hat, der muss nicht zwangsläufig auf ein Eigenheim verzichten oder noch ewig lange darauf sparen. Möglich macht dies eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital, die auch Vollfinanzierung genannt wird. In diesem Artikel beleuchten wir sowohl die Chancen als auch die Risiken, die mit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital einhergehen.
Was bedeutet Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung gilt als Faustregel, dass der potenzielle Bauherr 20 bis 30 % der Gesamtkosten für einen Hauskauf oder einen Neubau aus eigenen Mitteln bestreiten sollte, während die Restsummer durch ein Darlehen abgedeckt wird.
Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital werden hingegen die Kaufsumme der Immobilie und auch die Kaufnebenkosten komplett durch einen Kredit abgedeckt. So können sich Bauherren unter bestimmten Voraussetzungen auch dann den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, wenn kein erspartes Geld vorhanden ist.
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird oft auch Vollfinanzierung genannt, weil die Baukosten voll vom Darlehen abgedeckt werden. Üblich ist aber auch der Begriff 110%-Finanzierung, denn neben dem Preis für die Immobilie selbst werden auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren für das Darlehen finanziert, sofern dafür ebenfalls kein Eigenkapital vorliegt.
Eine Immobilienfinanzierung ohne eigenes Kapital hat einige Vorteile, ist aber auch mit bestimmten Risiken verbunden. Wer mit dieser Art der Baufinanzierung liebäugelt, sollte sich beide Seiten bewusst machen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Vorteile einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Der Hauptvorteil einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital liegt klar auf der Hand: Sie können in ein Eigenheim investieren, ohne dass sie bisher über Ersparnisse verfügen müssen. Das heißt, dass Sie schneller in Ihr neues Haus einziehen können und nicht weiter Geld in Miete investieren müssen. Gerade junge Paare, die eine Familie gründen wollen oder bereits Nachwuchs haben, möchten ihren Kindern oft gerne ein eigenes Zuhause bieten, haben aber noch nicht genug Zeit gehabt, um Eigenkapital anzusparen. Hier kann eine Vollfinanzierung helfen, dem jungen Glück auf die Sprünge zu helfen.
Ein weiterer Vorteil einer schnellen Vollfinanzierung ist, dass in begehrten Regionen wie Berlin und Brandenburg die Immobilien stetig weiter an Wert gewinnen. So kann mit einem Immobilienkauf langfristig sogar Vermögen aufgebaut werden, etwa um die Altersvorsorge zu sichern. Dass Immobilien als inflationssicher gelten, kommt als Pluspunkt noch hinzu.
Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bringt andererseits aber auch gewisse Risiken mit sich: Insgesamt wird eine höhere Kreditsumme benötigt, sodass die Monatsraten höher sind. Auch die Zinsen fallen bei einer höheren Kreditsumme mehr ins Gewicht und die finanzielle Belastung steigt. Sollte es wider Erwarten doch zu einem Wertverlust der Immobilie kommen, besteht auch das Risiko einer Überschuldung. All diese Risiken führen dazu, dass die Bewilligungshürden für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital deutlich höher sind, als wenn eigene finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. So stellen die Finanzierer deutlich höhere Anforderungen, bevor das Volldarlehen vergeben wird.
Für wen eine Vollfinanzierung geeignet ist
Wer über eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nachdenkt, der sollte folgende finanziellen Voraussetzungen mitbringen:
Eine einwandfreie Schufa-Auskunft ist die Grundlage für die Bewilligung eines Volldarlehens. Zudem wird die Zahlungsfähigkeit überprüft, schließlich soll der Kreditnehmer die monatlichen Raten langfristig bezahlen können – selbst bei einem möglichen Zinsanstieg in der Zukunft. Dazu ist ein stabiles und ausreichendes Einkommen vonnöten. Gute Chancen auf eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital haben Arbeitnehmer mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis, möglichst im öffentlichen Dienst oder in einer anderen krisensicheren Branche. Selbstständige haben es da schon deutlich schwerer, sofern sie nicht gerade Arzt oder Rechtsanwalt sind.
Das Einkommen sollte deutlich über der monatlichen Belastung liegen, damit die Lebenshaltungskosten problemlos gedeckt werden können und zusätzlich ein Puffer übrig ist. Paare mit doppeltem Einkommen haben die besten Chancen, dass eine Vollfinanzierung abgesegnet wird. In der Regel werden zur Prüfung der Einkommensverhältnisse die letzten 3–6 Gehaltsabrechnungen verlangt. Selbstständige müssen hingegen Bilanzen oder Steuerbescheide der letzten Jahre vorlegen.
Auch wenn kein Eigenkapital in die Hausfinanzierung eingebracht wird, werden außerdem häufig finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben vom Kreditnehmer erwartet. Bestehen bereits andere Kredite oder finanzielle Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen wird das als negativer Punkt gewertet.
Die andere Seite der Voraussetzungen betrifft das Immobilienprojekt: Die Immobilie dient bei einer Vollfinanzierung als Sicherheit für die Bank. Positiv gewertet wird deshalb, wenn die Immobilie in guter Lage steht, etwa in Berlin oder im berlinnahen Brandenburg, und damit einen potenziell stabilen oder steigenden Marktwert hat. Dabei werden Neubauten eher mit Volldarlehen finanziert als Altbauten: Neubauten entsprechen den aktuellen Bauvorschriften und technischen Standards, benötigen keine größeren Sanierungen oder Reparaturen in den ersten Jahren, sind oft energieeffizienter, haben keine Altlasten oder versteckten Mängel und es gibt eine Gewährleistungsfrist durch den Bauträger. Zudem haben Neubauten eine längere Nutzungsdauer und können im Zweifelsfall besser wieder verkauft werden, falls der Darlehensnehmer die Raten nicht mehr bezahlen kann.
Fazit: Fundierte Beratung bei Vollfinanzierung besonders wichtig
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital birgt nicht nur Chancen, sondern auch erhebliche Risiken. Ohne eine professionelle und fundierte Beratung kann es hier leicht zu Fehleinschätzungen kommen. Professionelle Finanzberater analysieren die Einnahmen, Ausgaben und finanziellen Reserven, um zu überprüfen, ob die monatlichen Raten auch langfristig tragbar sind. Hierbei werden auch Faktoren wie Familienplanung, Karriereperspektiven und potenzielle Einkommensänderungen berücksichtigt. Zudem klären sie über die Risiken von Wertverlusten und Zinsschwankungen auf, empfehlen Strategien zur finanziellen Absicherung, wie z. B. Rücklagenbildung, Risikoabsicherung oder den Abschluss von Versicherungen, kennen sich mit Fördermöglichkeiten aus und können dem Kreditnehmer durch ihre Kontakte oft noch zu besseren Konditionen verhelfen. Kurzum: Eine erfahrene Immobilienfinanzberatung erarbeitet für Sie ein ausgewogenes und tragfähiges Gesamtkonzept, mit dem Sie beruhigt Ihr Eigenheimprojekt ohne Eigenkapital in Angriff nehmen können. ImBauFin GmbH steht Ihnen in Sachen Immobilienfinanzierung gerne kompetent zur Seite.
