Wer ein Haus kaufen will, der stellt sich oft die Frage, ob das anvisierte Objekt wirklich seinen Preis wert ist. Jeder wünscht sich schließlich ein Schnäppchen und keiner möchte zu viel für ein Haus bezahlen. Den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen, ist allerdings nicht so einfach. Ziel dieses Artikels ist es, dass Sie eine fundierte Entscheidungen beim Kauf treffen können.
Wichtige Faktoren für die Immobilienbewertung
Makro- und Mikrolage: Die Lage ist einer der wichtigste Faktoren für den Immobilienwert. Hier kann zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden werden. Als Makrolage wird die Region, Stadt oder Gemeinde bezeichnet, in der die Immobilie liegt. Beliebte Städte wie Berlin oder wirtschaftsstarke Regionen haben oft höhere Preise als ländliche Gegenden. Die Mikrolage beschreibt hingegen die unmittelbare Umgebung der Immobilie, wie die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln oder Grünflächen. Eine gute Infrastruktur sorgt ebenfalls dafür, dass die Preise höher sind. So sind beispielsweise Immobilien von brandenburgischen Städten in der Nähe von Berlin teurer, wenn sie durch die S-Bahn mit Berlin verbunden sind.
Zustand und Ausstattung: Auch der Zustand der Immobilie beeinflusst den Wert erheblich. Ein neueres Baujahr und eine gute Bausubstanz bedeuten mehr Qualität und Langlebigkeit. Auch eine hochwertige Ausstattung wie eine moderne Fußbodenheizung oder besondere Extras wie ein Balkon oder eine Terrasse können den Wert zusätzlich steigern. Immer mehr an Bedeutung gewinnt auch der Wert einer Wärmepumpe oder energieeffizienten Heizungsanlage oder einer zusätzliche Solaranlagen auf dem Dach.
Größe und Nutzfläche: Die Wohnfläche spielt ebenfalls eine zentrale Rolle bei der Bewertung einer Immobilie. Je größer die Nutz- und Wohnfläche ist, desto mehr Wert ist auch die Immobilie. Ein noch nicht ausgebauter Dachboden bietet hier zusätzliches Potenzial und steigert ebenfalls den Immobilienwert. Auch die Grundstücksgröße ist ein entscheidender Faktor. Große Gärten mitten in der Stadt lassen den Preis enorm in die Höhe schnellen.
Angebot und Nachfrage: Zu guter Letzt wird der Immobilienwert auch durch die aktuelle Marktsituation beeinflusst. In Regionen mit hoher Nachfrage und geringem Angebot wie Berlin sind die Preise höher als in anderen Gegenden. Auch die allgemeine Wirtschaftslage und das Zinsniveau spielen eine Rolle, da sie die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer und damit indirekt auch die Nachfrage beeinflussen.
Diese Methoden zur Immobilienbewertung gibt es
Insgesamt gibt es drei gängige Verfahren zu Immobilienbewertung, die für verschiedene Objekte empfehlenswert sind:
Beim Vergleichswertverfahren wird sich an ähnlichen Objekten orientiert, die in letzter Zeit in derselben Region verkauft wurden. Hierbei werden auch Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung berücksichtigt, um den Wert des Objekts realistisch einschätzen zu können. Das Vergleichswertverfahren ist vor allem für Standardimmobilien wie Wohnungen oder Einfamilienhäuser zu empfehlen, für die es ausreichend Vergleichswerte gibt.
Beim Sachwertverfahren wird zuerst der materielle Wert der Immobilie anhand der Kosten ermittelt, die für einen Wiederaufbau notwendig wären. Hierzu werden die Material- und Baukosten berechnet und altersbedingte Abnutzungen abgezogen. Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt und hinzuaddiert. Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für besondere Immobilien, bei denen keine oder nur wenige vergleichbaren Objekte vorliegen.
Beim Ertragswertverfahren werden die Immobilie auf Basis der zu erwartenden Mieteinahmen bewertet. Die Mieteinnahmen werden berechnet und die Betriebskosten abgezogen, um den jährlichen Reinertrag der Immobilie zu erhalten. Der Reinertrag wird mit einem marktüblichen Faktor multipliziert, um den Verkehrswert zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren wird vor allem für vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien genutzt.
Alle Methoden zur Immobilienbewertung im Vergleich
| Kriterium | Vergleichswertverfahren | Sachwertverfahren | Ertragswert-verfahren |
| Grundlage | Vergleich mit ähnlichen Objekten, die kürzlich verkauft wurden | Ermittlung der Baukosten der Immobilie, abzüglich Abnutzung, zuzüglich Grundstückswert | Bewertung auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen, abzüglich Betriebskosten |
| Geeignet für | Standardimmobilien wie Wohnungen oder Einfamilienhäuser mit ausreichenden Vergleichswerten | Besondere Immobilien ohne vergleichbare Objekte, wie denkmalgeschützte Gebäude | Vermietete Immobilien, bei denen die Rendite im Fokus steht |
| Berücksichtigte Faktoren | Lage, Größe, Zustand, Ausstattung | Material- und Baukosten, Alter der Immobilie, Grundstückswert | Mieteinnahmen, Betriebskosten, marktübliche Faktoren wie Rendite und Investitionspotenzial |
| Vorteile | Einfach und schnell bei ausreichend Vergleichsobjekten | Detaillierte Analyse des materiellen Wertes | Präzise Bewertung der Rendite, ideal für Investoren |
| Nachteile | Begrenzte Aussagekraft, wenn keine geeigneten Vergleichsobjekte vorhanden sind | Aufwendiger und kostenintensiver | Keine Berücksichtigung des ästhetischen Wertes der Immobilie |
So funktioniert eine eigenständige Immobilienbewertung
Um als Laie eine eigenständige Immobilienbewertung durchzuführen, kommt in erster Linie das Vergleichswertverfahren infrage. Zunächst müssen Sie die üblichen Marktpreise recherchieren. Wichtig ist, den Markt erstmal eine Zeit lang zu beobachten, denn lediglich die Angebotspreise ähnlicher Häuser zu vergleichen, führt nicht ans Ziel. Ist beispielsweise ein Haus extrem schnell verkauft, war der Preis angemessen oder zu günstig, bleibt ein Haus hingegen lange inserieret, wird der Angebotspreis zu hoch sein.
Natürlich spielen auch bei der Marktanalyse die oben genannten Faktoren eine Rolle. Es muss also genau eingeschätzt werden, ob das betrachtete Vergleichsobjekt nicht irgendwelche Vorzüge oder Nachteile hat, die auf das eigene Haus nicht zutreffen. Dies muss beim Preisvergleich berücksichtigt werden.
Warum eine Online-Immobilienbewertung nicht aussagekräftig ist
Im Internet findet man eine Vielzahl von Online-Immobilienwertrechnern, die Hausverkäufern die Immobilienbewertung vereinfachen sollen. Die Rechner sind an eine Datenbank angebunden und nutzen im Prinzip das Vergleichswertverfahren, um die eingegebenen Daten mit Häusern aus der Datenbank abzugleichen. Da keine Besonderheiten berücksichtigt werden, sollten die Preise nur als grobe Orientierung dienen und stellen keine fundierte Immobilienbewertung dar.
Beispiel für Fehlbewertung durch Online-Immobilienpreisrechner
Ein Beispiel kann die Einschränkungen solcher Online-Immobilienpreisrechner verdeutlichen: Zwei Häuser stehen in derselben Straße, sind gleich groß, haben die dieselbe Anzahl an Zimmern sowie die gleiche Wohnfläche und wurden im selben Jahr gebaut. Auch Zustand und Ausstattung sind vergleichbar. Eines der Häuser liegt jedoch direkt neben einem Kindergarten und einem großen öffentlichen Spielplatz. Diese Nähe zu den Spielflächen ist mit einem höherem Lärmpegel während der Betriebszeiten, weniger Privatsphäre und einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu den Stoßzeiten verbunden. Das beeinflusst den tatsächlichen Marktwert des Hauses erheblich, wird aber von Online-Rechnern nicht berücksichtigt. Daher ist eine detaillierte Bewertung durch einen Experten unverzichtbar.
Vorteile einer professionelle Immobilienbewertung beim Hauskauf
Wie bereits deutlich wurde, kommen Laien bei der eigenständigen Immobilienbewertung oft an ihre Grenzen. Ihnen fehlt häufig die Erfahrung, um alle relevanten Kriterien wie versteckte Mängel, baurechtliche Vorgaben oder Markttrends angemessen zu berücksichtigen. Auch die Nutzung von Online-Immobilienwertrechnern ist keine Alternative und bietet nur eine grobe Orientierungshilfe, da sie individuelle Besonderheiten der Immobilie vernachlässigen. Dies führt leicht zu Fehlbewertungen beim Hauskauf.
Eine professionelle Immobilienbewertung sorgt hingegen für eine fundierte, detaillierte Analyse durch einen Experten, bei der alle wichtigen Aspekte mit einbezogen werden. Dadurch erhalten Sie eine präzise Einschätzung des tatsächlichen Marktwertes der Immobilie, die Sie erwerben möchten. Experten erkennen auch potenzielle Risiken, wie versteckte Mängel oder notwendige Sanierungen, die sich auf den Wert und die Folgekosten auswirken können. Diese Erkenntnisse schützen Sie vor bösen Überraschungen nach dem Kauf. Falls der verlangte Kaufpreis zu hoch ist, können Sie mit einer professionellen Immobilienbewertung sachlich argumentieren und den Preis gegebenenfalls nachverhandeln. So bezahlen Sie nur den Preis, den die Immobilie wirklich wert ist. ImBauFin berät Sie gern.
