Ein Immobilieninvestment soll vor allem eins bringen: die bestmögliche Rendite. Entscheidend ist deshalb eine professionelle Immobilienbewertung. Denn nur so können Risiken richtig erkannt, der Marktwert realistisch eingeschätzt und eine fundierte Renditeberechnung durchgeführt werden. Gleichzeitig ist die Bewertung auch für die Finanzierung zentral. Denn Banken nutzen den ermittelten Wert, bevor sie über Kredithöhe und Konditionen entscheiden.
Warum ist eine fundierte Immobilienbewertung so wichtig?
Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Basis für wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen. Sie vermeidet überteuerte Käufe, indem sie den realistischen Wert der Immobilie einschätzt, Risiken wie Sanierungsstau oder strukturelle Probleme aufdeckt und eine gute Grundlage für angemessene Preisverhandlungen bietet. Nur mit einer realistischen Bewertung lassen sich Mieteinnahmen, Betriebskosten und potenzielle Wertsteigerungen sinnvoll mit dem Kaufpreis ins Verhältnis setzen, um die die Renditen richtig zu kalkulieren.
Gleichzeitig ist eine fundierte Immobilienbewertung auch für die Baufinanzierung von großer Bedeutung. Denn Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe am ermittelten Wert. Ist die Bewertung zu hoch oder nicht nachvollziehbar, kann das die Finanzierung gefährden oder schlechtere Konditionen zur Folge haben.
Wie hängen Immobilienbewertung und Finanzierung zusammen?
Die Immobilienbewertung ist ein zentrales Element im Finanzierungsprozess von Immobilien als Kapitalanlage. Denn sie hat einen direkten Einfluss darauf, ob ein Darlehen bewilligt wird und welche Konditionen möglich sind. Bevor eine Finanzierung zugesagt wird, prüft die Bank den tatsächlichen Wert der Immobilie sehr genau, schließlich dient diese als Sicherheit für das Darlehen. Dabei entscheidet die Bank zwischen Marktwert und Beleihungswert.
- Der Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen im freien Verkauf voraussichtlich erzielen würde. Er gibt also an, was Käufer wahrscheinlich bereit wären zu bezahlen.
- Der Beleihungswert ist ein besonders vorsichtig kalkulierter Wert, den die Bank als Grundlage für ihre Darlehensberechnung heranzieht. Er liegt meistens unter dem Marktwert, denn er soll langfristig stabile Wertverhältnisse abbilden und bezieht deshalb mögliche Marktschwankungen mit ein.
Doch das sind noch nicht alle Faktoren, wie eine Bank bei der Darlehenszusage berücksichtigen. Auch die Lage der Immobilie, ihr baulicher Zustand, die Vermietbarkeit, der energetische Standard, die zukünftige Ertragserwartung oder geplante Sanierungen werden betrachtet. So liefert eine fundierte Immobilienbewertung nicht nur Investoren eine gute Entscheidungsgrundlage für den Kauf, sondern hilft auch der Bank, das Risiko der Finanzierung einzuschätzen und die Höhe sowie Konditionen des Darlehens festzulegen.
Methoden zur Immobilienbewertung im Überblick
Für eine Immobilienbewertung können verschiedene Verfahren herangezogen werden, die aber nicht alle für Immobilien als Investment empfehlenswert sind:
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, die in letzte Zeit in der Region verkauft wurden. Der Vergleich beruht also auf tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken, die bezüglich Lage, Größe, Zuschnitt und weiterer Eigenschaften mit dem zu bewertenden Objekt bestmöglich übereinstimmen. Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für die Bewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eingesetzt.
Beim Sachwertverfahren wird der reine Sachwert einer Immobilie ermittelt. Er bezieht sich auf die Bewertung des Grundstück und des Gebäudesachwerts zu ermitteln, der aus den Regelherstellungskosten pro Quadratmeter Bruttogrundfläche des Gebäudes berechnet und mit seiner Fläche multipliziert wird. Anschließend wird noch die Alterswertminderung abgezogen. Dieses Verfahren wird angewendet, wenn es keine vergleichbaren Objekte gibt.
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie anhand der Mieteinnahmen und des Bodenwerts. Dabei werden der Wert des Grundstücks und der Wert der Immobilie getrennt berechnet. Denn der Boden verliert seinen Wert nicht, der Wert der Immobilie hängt jedoch von der Restnutzungsdauer ab. In die Formel zur Errechnung des Ertragswerts fließen der Rohertrag (Jahresmiete / übliche Miete), die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert, der Liegenschaftszins und der sogenannte Vervielfältiger ein, der aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins berechnet wird. Das Ertragswertverfahren ist demnach ideal für die Bewertung vermieteter Wohnimmobilien . Es gilt jedoch als besonders kompliziert und sollte deshalb von einem Immobilienexperten durchgeführt werden.
Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich
| Verfahren | Grundlage der Bewertung | Typische Anwendung | Komplexität | Geeignet für Immobilien-investments |
| Vergleichswert-verfahren | Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte | Einfamilienhäuser, Eigentums-wohnungen | Niedrig | Begrenzt |
| Sachwert-verfahren | Wiederherstellungskosten von Gebäude + Bodenwert | Individuelle Objekte ohne Vergleichswerte | Mittel | Weniger geeignet |
| Ertragswert-verfahren | Mieteinnahmen, Restnutzungsdauer, Bodenwert, Liegenschaftszins | Vermietete Wohn- und Gewerbe-immobilien | Hoch | Sehr gut geeignet |
Die wichtigsten Kennzahlen für Immobilieninvestoren
Anhand verschiedener Kennzahlen, die teilweise aus der Immobilienbewertung abgeleitet werden, können Investoren einschätzen, ob ein Objekt eine wirtschaftlich sinnvolle Investition ist und mit welchen Risiken zu rechnen ist:
- Bruttorendite/Nettorendite: Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und gibt einen ersten Überblick über die Rentabilität. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die laufenden Kosten, wie Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstand, bildet damit die Ertragslage realistischer ab.
- Brutto-Mietmultiplikator: Der Mietmultiplikator benennt, wie viele Jahre es dauern würde, um die getätigte Investition durch die Mieteinnahmen zurückzubekommen.
- Kapitalisierungszinssatz (Cap Rate): Die Kapitalisierungsrate setzt den Nettoertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum aktuellen Marktwert. Je höher die Kapitalisierungsrate, desto attraktiver ist die zu erwartende Rendite.
- Cash-on-Cash-Rendite: Die Cash-on-Cash-Rendite zeigt, wie viel Rendite ein Investor auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital erzielen kann. Diese Kennzahl ist besonders relevant, um die Effizienz des Kapitaleinsatzes realistisch zu bewerten.
- Cashflow: Der Cashflow beziffert die Summe, der nach Abzug aller laufenden Kosten, Kreditzahlungen und Rücklagen monatlich oder jährlich übrig bleiben würde. Er zeigt, wie sehr sich ein Investitionsobjekt am Ende wirklich auszahlt.
- Loan-to-Value (LTV): Der LTV zeigt, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch ein Darlehen finanziert werden. Ein hoher LTV bedeutet mehr Fremdkapital und ist ein wichtiger Faktor für die Risikoeinschätzung durch Banken.
Entscheidend ist, diese Indikatoren richtig zu verstehen, um die wirtschaftlich beste Entscheidung zu treffen und das Potenzial einer Investition bestmöglich auszuschöpfen. Die ImBauFin Gmbh unterstützt Sie gern, die Kennzahlen anvisierter Objekte richtig zu interpretieren und sich für das lukrativste Immobilieninvestments zu entscheiden.
