Ein Haus oder eine Wohnung in Berlin zur Miete zu finden, die dann auch noch bezahlbar ist, stellt eine große Herausforderung dar – selbst mit Mietpreisbremse. Trotz hoher Mieten gibt es in gefragten Stadtteilen manchmal bis zu 100 Interessenten für eine einzige Mietwohnung und die Chancen für den Einzelnen sind mehr als gering. Kein Wunder, dass immer mehr (potenzielle) Berliner über einen Immobilienkauf nachdenken. Doch was lohnt sich aktuell mehr: Haus oder Wohnung?
So entwickelt sich der Berliner Immobilienmarkt
Gefühlt kennen die Preise in Deutschland in den letzten Jahren nur den Weg nach oben. Doch das ist ein subjektives Empfinden. Beim Berliner Immobilienmarkt muss genauer hingesehen werden. Insgesamt sind zwei Trends parallel zu betrachten:
Trend 1: Wohnungspreise haben Hauspreise überholt
Nachdem die Wohnungspreise in Berlin jahrelang immer knapp unter den Hauspreisen lag, hat sich das Verhältnis 2022 umgekehrt. Seither liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Berlin knapp über dem Quadratmeterpreis für Häuser. Diese Entwicklung kann verschiedene Gründe haben:
- Zinsanstieg trifft Häuser stärker: Ab 2022 stiegen die Bauzinsen deutlich an. Das hat den Hauskauf besonders stark verteuert, weil Häuser teurer waren und oft größer sind. Viele Familien können sich kein Haus mehr leisten. Dadurch sinkt die Nachfrage und damit der Preis je Quadratmeter.
- Wohnungsmangel vs. Hausangebot: In Berlin herrscht Wohnungsmangel in gut angebundenen Lagen, während am Stadtrand und im Umland viele Einfamilienhäuser gebaut wurden. Dadurch entsteht ein Preisdruck nach oben bei Wohnungen.
- Kapitalanleger fokussieren Wohnungen: Wohnungen sind attraktiver für Kapitalanleger. Sie gelten nicht nur als besser wieder verkäuflich, sondern kleine Wohneinheiten erzielen höhere Mieten pro m², was sie für Anleger rentabler macht.
Trend 2: Immobilienpreise ziehen wieder an
Nachdem 2021 die Haus- und Wohnungspreise steil in die Höhe geschossen waren und 2022 noch weiter anstiegen, sind sie 2023 und 2024 wieder etwas gesunken. Seit 2025 ist jedoch wieder ein Preisanstieg zu erkennen. Das gilt sowohl für Wohnungen als auch für Häuser. Eine Eigentumswohnung in Berlin kostet derzeit etwa 5.300 Euro pro Quadratmeter, was einem durchschnittlichen Preisanstieg von über 4 % zum Vorjahr entspricht. Ein Haus in Berlin schlägt aktuell mit ca. 5.000 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Das macht im Vergleich zum letzten Jahr ein Plus von rund 1,5 % aus. Auch diese Entwicklung kann verschiedene Gründe haben:
- Stabilisierung der Zinsen: Nachdem die Bauzinsen 2022/2023 stark gestiegen waren, haben sie sich 2024 stabilisiert bzw. sind leicht gesunken. Das erleichtert die Finanzierung für Käufer, die Nachfrage zieht an und die Preise steigen wieder.
- Knappes Angebot und stabile Nachfrage: Der Wohnraum in Berlin ist weiterhin knapp. Denn es wird nach wie vor zu wenig neu gebaut wird, weil hohe Baukosten, Materialengpässe und Fachkräftemangel den Neubau ausbremsen. Gleichzeitig wächst Berlin weiter – durch Zuzug, demografischen Wandel und Urbanisierungstrends.
- Nachholeffekte aus Krisenjahren: In den Krisenjahren 2022 bis 2024 waren viele potenzielle Käufer verunsichert und entsprechend zurückhaltend. Jetzt riskieren sie wieder einen Blick auf den Immobilienmarkt, aus Angst vor künftig noch höheren Preisen oder weil sich die wirtschaftliche Lage gefestigt hat. Dieser Nachholeffekte lässt die Preise steigen.
- Inflation und Sachwertschutz: Immobilien gelten als sichere Geldanlage gegen Inflation. Deshalb werden Immobilien auch als Betongold bezeichnet. Entsprechend kehren auch Investoren wieder verstärkt in den Immobilienmarkt zurück, um ihr Kapital zu sichern.
Haus oder Wohnung kaufen in Berlin – der Vergleich im Überblick
| Haus in Berlin | Wohnung in Berlin | |
| Aktueller m²-Preis | ca. 5.000 €/m² | ca. 5.300 €/m² |
| Preisentwicklung 2025 | +1,5 % (moderat) | +4 % (deutlich) |
| Gesamtpreis | Höher (größere Fläche) | Günstiger (kleinere Fläche) |
| Zielgruppe | Familien, Ruhesuchende, Langfristkäufer | Kapitalanleger, Singles, Paare |
| Lage | Häufig am Stadtrand oder im Umland | Stärker in zentralen und gut angebundenen Stadtteilen |
| Vermietbarkeit | Eher begrenzt | Höher, besonders bei kleinen Einheiten |
| Mietrendite | Durchschnittlich | Überdurchschnittlich (höherer Mietertrag pro Quadratmeter) |
| Nachfrageentwicklung | Stabil, aber langsamer steigend | Sehr hoch, vor allem in urbanen Lagen |
| Zukunftsperspektive | Solide Wertentwicklung, aber lageabhängig | Hohe Nachfrage, dadurch langfristig gute Wertsteigerung |
Wie sind die Entwicklungen der Berliner Immobilien zu bewerten?
Wird rein der Quadratmeterpreis betrachtet, kann festgehalten werden, dass es sich vor allem für Familien derzeit lohnt, ein Haus in Berlin zu kaufen. Nach dem Preisabfall 2023 und 2024 ziehen die Preise aktuell nur langsam wieder an. Noch sind die Preissteigerungen bei Häusern in Berlin also noch relativ moderat, allerdings ist nicht abzusehen, wie sich die Preise in Zukunft entwickeln werden.
Trotz höherer Quadratmeterpreise und einem stärkeren Preisanstieg 2025 lohnt sich in Berlin aber auch der Kauf einer Wohnung – vor allem für Kapitalanleger, Singles oder Paare. Wohnungen sind in Berlin pro Quadratmeter zwar teurer als Häuser, aber dafür sind sie meistens auch kleiner und damit im Gesamtpreis günstiger, erzielen eine höhere Mietrendite und werden in zentralen Lagen auch weiterhin stark gefragt bleiben.
Ob Wohnung oder Haus – wichtig ist, sich vor weiteren Preisanstiegen für einen Immobilienkauf zu entscheiden und jetzt das passende Objekt für die eigenen Bedürfnisse zu finden. Als erfahrener Baufinanzierer und Immobilienvermittler mit großem Netzwerk in Berlin unterstützt Sie die ImBauFin GmbH gern bei der gezielten Objektauswahl und der kostengünstigen Finanzierung.
