Ein Haus zu erben, ist ein Grund zum Freuen. Ein Haus mit anderen gemeinsam zu erben, kann aber ganz schön viel Stress bedeuten. Wenn Sie zusammen mit anderen ein Haus geerbt haben, bilden Sie mit allen Miterben eine Erbengemeinschaft. Diese Konstellation führt nicht selten zu Streit, weil sich die Erben nicht einig werden können, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. Vermieten? Verkaufen? Miterben auszahlen? Dieser Artikel zeigt Ihnen auf, was bei einem gemeinsamen Immobilienerbe zu beachten ist und wie Sie die beste Lösung für sich und Ihre Miterben finden.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Wenn mehrere Personen eine Immobilie gleichzeitig erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, dass nicht jeder Erbe einen bestimmten Raum, ein Stockwerk oder eine Wohnung im Haus besitzt, sondern alle Erben sind gemeinsam Eigentümer der gesamten Immobilie – Stein für Stein. Die Konsequenz daraus ist, dass alle Miterben auch nur gemeinsam entscheiden können, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert. Niemand kann also allein „seinen Anteil“ am Haus verkaufen oder vermieten, weil es gar keine festgelegten Anteile gibt. Auch wer selbst darin wohnen will, braucht die Zustimmung der anderen Miterben. Wenn dann einer der Miterben das Haus behalten und der andere es verkaufen will, kommt es häufig zum großen Krach.
Immobilie geerbt: Typischen Szenarien und ihre Herausforderungen
Meistens sind es Geschwister, die gemeinsam eine Immobilie erben. Gehen wir im Folgenden mal von zwei Geschwistern aus, die ihr Elternhaus gemeinsam geerbt haben. Es gibt kein Testament, also bilden sie eine Erbengemeinschaft. Nun sind folgende Szenarien möglich:
Beide Erben möchten das Haus vermieten: Ein gemeinsam geerbtes Haus zu vermieten, ist oft die schwierigste und finanziell unattraktivste Variante. Denn alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden, wie Mietvertrag, Mieterwahl, Miethöhe, Instandhaltung, Abrechnung usw. Zudem birgt die gemeinsame Vermietung viel Streitpotenzial bei Verwaltung und Kosten. Wer kümmert sich um Reparaturen? Wer spricht mit dem Mieter? Wer legt Geld für Rücklagen zurück? Zudem ergeben geteilte Mieteinnahmen oft nur sehr wenig Ertrag, während alle das volle Risiko tragen, z. B. bei Mietausfall oder Sanierungsbedarf. Unsichere Eigentumsverhältnisse und unklare Zuständigkeiten können zudem den Wert der Immobilie langfristig senken.
Beide wollen das Haus verkaufen: Der Vorteil eines einvernehmlichen Verkaufs liegt auf der Hand. Durch den Verkauf wird die Erbengemeinschaft sauber aufgelöst, es werden klare Verhältnisse geschaffen und jeder Miterbe bekommt den gleichen Anteil des Erlöses ausgezahlt. Wichtig ist hierbei, den Marktwert des Hauses professionell ermitteln zu lassen und einen solventen Käufer zu finden, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Ein Immobilienvermittler wie die ImBauFin GmbH kann Ihnen dabei helfen.
Ein Erbe will verkaufen, der andere nicht: Hier zeigt sich das Problem, dass der verkaufswillige Erbe nicht alleine entscheiden darf, dass das Haus verlauft wird. Weigert sich der Miterbe, kann nur eine Teilungsversteigerung angestrebt werden, um die gemeinschaftlich geerbte Immobilie in Geld umzuwandeln, das dann an Miterben verteilt werden kann. Bei einer Teilungsversteigerung werden Immobilien aber leider oft unter dem Marktwert verkauft. Deshalb sollte immer erst eine einvernehmliche Lösung angestrebt werden.
Ein Erbe will das Haus behalten und den anderen auszahlen: Manchmal hängt ein Erbe mehr an dem Haus als der andere und möchte vielleicht sogar selbst darin wohnen. Hier entsteht die Schwierigkeit, dass sich keiner der Erben übervorteilt fühlen sollte. Umso wichtiger ist es auch in diesem Fall, den Marktwert des Hauses professionell einschätzen zu lassen. Zudem muss eine maßgeschneiderte Finanzierung gefunden werden, um die finanzielle Belastung durch die Auszahlung möglichst gering zu halten. Ein Finanzierungsberater wie die ImBauFin GmbH kann nicht nur die Finanzierbarkeit prüfen, sondern auch mit Kreditvergleichen die bestmöglichen Konditionen ausfindig machen.
Typische Szenarien bei gemeinsam geerbter Immobilie im Vergleich
| Szenario | Vorteile | Nachteile |
| Beide wollen vermieten | – Immobilie bleibt erhalten – Laufende Einnahmen möglich | – Alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden – Hoher Abstimmungsaufwand – Geringer Ertrag je Erbe – Volles Risiko, z. B. Mietausfall – Potenzieller Streit bei Verwaltung |
| Beide wollen verkaufen | – Klare Verhältnisse – Auflösung der Erbengemeinschaft – Fairer Erlös für beide | – Abschied vom Elternhaus – Verkauf braucht professionelle Begleitung (Marktwert, Käufer) |
| Ein Erbe will verkaufen, der andere nicht | – Verkauf über Teilungsversteigerung notfalls möglich | – Teilungsversteigerung führt oft zu Preisverlust – Beziehung zwischen Erben kann stark belastet werden |
| Ein Erbe will das Haus behalten und den anderen auszahlen | – Immobilie bleibt in der Familie – Einer kann wohnen, anderer bekommt Geld | – Finanzierung muss gesichert werden – Marktwert muss klar definiert werden – Gefahr der Unzufriedenheit ohne neutrale Bewertung |
Warum sich Erbengemeinschaften frühzeitig beraten lassen sollten
Die oberen Ausführungen zeigen deutlich, dass eine Erbengemeinschaft vor großen Herausforderungen steht, um die bestmögliche Lösung für alle zu finden. Gerade wenn noch Uneinigkeit oder Unsicherheit herrscht, was mit der Immobilie geschehen soll, kann eine neutrale Beratung hilfreich sein. Hierbei sollten alle wichtigen Fragen geklärt werden: Wie viel ist das Haus überhaupt wert? Zu welchem Preis könnte es vermietet oder verkauft werden? Wie hoch wäre die Auszahlungssumme, wenn ein Erbe das Haus behalten und den anderen auszahlen will? Wie würde eine entsprechende Finanzierung aussehen und könnte der Erbe sie auch stemmen? Als Experte für Finanzierungsberatung und Immobilienvermittlung mit regionaler Marktkenntnis für Berlin-Brandenburg steht Ihnen die ImBauFin GmbH bei all diesen Fragen gerne zur Seite.
