Wer einen Hausbau selbst koordiniert oder ein Unternehmen damit beauftragt, sieht sich vielfältigen Herausforderungen gegenüber. Weil bei einem Hausbau verschiedene Gewerke ineinandergreifen und Behörden verwickelt sind, ist eine regelmäßige Abstimmung und Kontrolle notwendig. Ein Baubetreuer kann den Bauherren bei einem reibungslosen Bauablauf unterstützen. Doch was ist ein Baubetreuer genau und braucht ein Bauherr auch dann einen Baubetreuer, wenn er ein Unternehmen mit dem Hausbau betraut hat?
Was unterscheidet den Baubetreuer von anderen am Bau Beteiligten?
Neben den Handwerkern können an einem Hausbau verschiedene Berufsgruppen beteiligt sein:
Architekt: Der Architekt plant das Haus, stellt Bauanträge und betreut in vielen Fällen auch die Umsetzung (Leistungsphasen laut HOAI). Der Fokus liegt allerdings nur auf der Gestaltung und technischen Umsetzung, nicht auf der wirtschaftlichen Gesamtsteuerung.
Bauträger: Ein Bauträger plant, baut und verkauft Immobilien auf eigenes Risiko. Er ist selbst Eigentümer während der Bauphase und verfolgt in erster Linie wirtschaftliche Eigeninteressen. Er trägt die gesamte wirtschaftliche Verantwortung bis zur Übergabe.
Bauunternehmer: Ein Bauunternehmer ist für die handwerkliche Ausführung eines Neubaus zuständig – meistens aber nur für einzelne Gewerke, z. B. Rohbau oder Innenputz. Der Bauunternehmer arbeitet auf Anweisung und im Auftrag eines Generalunternehmers, Bauträgers oder direkt für den Bauherrn, aber ohne übergreifende Koordinationsfunktion.
Generalunternehmer: Ein Generalunternehmer übernimmt die gesamte Bauausführung eines Projekts für den Bauherren und beauftragt dafür auch andere Gewerke als Subunternehmer, zum Beispiel im Bereich Elektrik oder Sanitär. Ein Generalunternehmen trägt die Gesamtverantwortung für Bauzeit, Qualität und Kosten.
Hausbauanbieter: Hausbauanbieter bauen Häuser in Kundenauftrag in klassischer Bauweise Stein auf Stein oder als Fertighaus – oft mit eigenen Typenhäusern. Sie bündeln die Planungs- und Bauleistungen unter einem Dach, wie beispielsweise die Aufgaben von Bauunternehmern und Architekten. Oft werden die Neubauten schlüsselfertig übergeben.
Bauleiter: Der Bauleiter übernimmt die Bauüberwachung und kontrolliert die Ausführung eines Bauvorhabens vor Ort. Er sorgt dafür, dass Baupläne eingehalten werden, Termine stimmen und die Ausführung fachgerecht erfolgt. Er arbeitet in der Regel im Auftrag des Architekten, Bauträgers oder Hausbauanbieters.
Baubetreuer: Ein Baubetreuer ist ein unabhängiger Berater, der im Auftrag des Bauherren den gesamten Bauprozess überwacht. Er übernimmt für ihn die ganzheitliche Organisation, planmäßige Koordination und wirtschaftlich-technische Steuerung eines Bauvorhabens. Ein Baubetreuer handelt ausschließlich im Interesse des Auftraggebers – unabhängig von eigenen Verkaufsinteressen oder Bauleistungen.
Vergleich Baubetreuer und andere Baurollen im Überblick
| Hauptaufgabe | Auftraggeber | Verantwortung für Gesamtprojekt | Unab-hängig | |
| Baubetreuer | Gesamt-koordination, wirtschaftlich-technische Steuerung im Interesse des Bauherrn | Bauherr | Ja | Ja |
| Architekt | Gestaltung, Planung, Bauantrag und technische Umsetzung | Bauherr, Bauträger oder Hausbauanbieter | Nein | Je nach Auftrag-geber |
| Bauträger | Planung, Bau und Verkauf auf eigenes wirtschaftliches Risiko | Eigenes Unternehmen (Verkauf an Endkunden) | Ja (wirtschaftlich und baulich) | Nein |
| Bau-unternehmer | Ausführung der Bauarbeiten laut Planung | Bauherr oder Bauträger | Nein | Nein |
| General-unternehmer | Gesamtaus-führung des Bauprojekts, Koordination aller Gewerke mit Subunter-nehmen | Bauherr | Ja | Nein |
| Hausbau-anbieter | Bündelung von Planung und Bau, schlüsselfertiger Hausbau | Bauherr | Ja | Nein |
| Bauleiter | Überwachung der Bauaus-führung vor Ort | Architekt, Bauträger oder Hausbauanbieter | Nein | Nein |
Die typischen Aufgaben eines Baubetreuers
Ein Baubetreuer ist das Bindeglied zwischen dem Bauherrn, den Behörden und den am Bau beteiligten Unternehmen. Er ist im Auftrag des Bauherrn tätig und agiert unabhängig. Dabei kann der Baubetreuer verschiedene Aufgaben für den Bauherren übernehmen:
Projektplanung
Die Baubetreuung sollte bestenfalls bereits vor Projektstart einsetzen. Hier übernimmt der Baubetreuer die Projektplanung und -vorbereitung. Er kümmert sich sowohl um die Bedarfsklärung, Machbarkeitsprüfung und Grundstücksbewertung als auch um die Bauzeitpläne und Kostenkalkulation, sodass das Bauprojekt möglichst effizient und kostenbewusst abläuft. Parallel berät der Baubetreuer den Bauherren in rechtlichen und bautechnischen Fragen, klärt ihn über wichtige Gesetze, Vorschriften und Anforderungen auf und holt erforderliche Genehmigungen bei Behörden ein.
Koordination
Nach der Planungsphase startet der eigentliche Hausbau, wobei der Baubetreuer die gesamte Koordination während der verschiedenen Bauphasen übernimmt. Er stimmt alle Schritte mit den am Bau Beteiligten ab, bringt sie regelmäßig auf den neusten Stand und sorgt dadurch für eine effiziente Zusammenarbeit der Gewerke. Dabei überwacht er auch die termingerechten Durchführung der Bauarbeiten und kontrolliert die Einhaltung der Bauvorschriften und der Bauqualität.
Vertragsmanagement
Im Rahmen des Vertragsmanagements verwaltet der Baubetreuer die Bauverträge mit den verschiedenen Auftragnehmern. Er stellt sicher, dass alle vertraglichen Vereinbarungen und Fristen eingehalten werden und der Bauherr rechtlich rundum abgesichert ist. Bei notwendigen Änderungen oder Nachträgen übernimmt der Baubetreuer die Verhandlungen.
Kostenkontrolle
Ein Baubetreuer kümmert sich auch um die finanzielle Seite eines Bauprojekts. Er kontrolliert die tatsächlichen Kosten und stellt die Einhaltung des Budgets sicher. Gleichzeitig kann er bei Bedarf auch die finanziellen Mittel verwalten und im Auftrag des Bauherren die Zahlungen an Auftragnehmer und Lieferanten übernehmen. Zudem werden vom Baubetreuer die Rechnungen auf Korrektheit überprüft.
Kommunikation
Der Baubetreuer übernimmt gegebenenfalls auch die lästige Kommunikation mit den zuständigen Behörden. Er sorgt dafür, dass Bauanträge rechtzeitig eingereicht werden und alle behördlichen Auflagen erfüllt werden. Auch bei Nachfragen oder Änderungen während des Bauprozesses vermittelt er zwischen dem Bauherrn und den Behörden.
Abnahme
Zum Projektabschluss begleitet der Baubetreuer die Abnahme des Hauses. Er dokumentiert eventuelle Mängel, überwacht ihre Beseitigung und steht dem Bauherren bei der Übergabe beratend zur Seite. Auch auf die Endabrechnung wirft er noch mal einen kritischen Blick, damit der Bauherr mit guten Gefühl in sein Traumhaus einziehen kann.
Bauherrenberatung
Der Baubetreuer übernimmt aber nicht nur technische und organisatorische Aufgaben, sondern steht dem Bauherren während des gesamten Bauvorhabens beratend zur Seite. Mit seiner Expertise unterstützt er den Bauherrn zum Beispiel bei der Auswahl von Materialien, aber auch bei der Entscheidungsfindung zum Vorgehen bei Qualitätsmängeln.
Vorteile eines Baubetreuers für Bauherren
- Zeitersparnis durch zentrale Projektsteuerung
- Vermeidung von teuren Fehlentscheidungen
- Früher Überblick statt späterer Überraschung
- Unabhängige Kontrolle von Kosten, Terminen und Qualität
- Schutz vor Interessenkonflikten mit Generalunternehmern oder Bauträgern
- Emotionaler Rückhalt durch unabhängige Beratung
- Bessere Verhandlungsposition durch Fachwissen und Marktkenntnisse
- Langfristiger Werterhalt durch kontrollierte bauliche Qualität
- Reibungslose Übergabe ohne Mängel
- Stressreduktion beim Bauherren durch Verantwortungsübernahme
Fazit: Unabhängig überwacht – sicher gebaut!
Ein Baubetreuer ist ein Experte für alle Fragen rund um Bauprojekte, der im Auftrag des Bauherren handelt und dessen Interessen vertritt. Er unterstützt den Bauherren sozusagen als Koordinator, Übersetzer und Sicherheitsberater während des gesamten Bauprozesses von der Planung bis zur Übergabe. Weil ein Baubetreuer unabhängig und im Sinne des Bauherren handelt, ist eine Zusammenarbeit auch dann zu empfehlen, wenn das Haus von einem Generalunternehmen oder Hausbauanbieter gebaut wird. Vertrauen ist gut, aber eine externe Kontrolle durch einen erfahrenen Baubetreuer wie die ImBauFin GmbH ist besser.
