Gut Ding will Weile haben – und das gilt auch für die Planung der Anschlussfinanzierung. Wer erst mit dem Brief der Bank aktiv wird, in dem an das baldige Ende der Zinsbindung erinnert wird, verspielt die Chance, rechtzeitig eine neue Finanzierungsstrategie zu planen und gegebenenfalls viel Geld zu sparen. Kümmern Sie sich also am besten frühzeitig um eine passende Anschlussfinanzierung, um Ihre Möglichkeiten voll auszuschöpfen. Doch wann ist der richtige Zeitpunkt, sich mit der Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen?
Was bedeutet Anschlussfinanzierung überhaupt?
Bei einem Hauskauf oder einem Hausbau nehmen Sie eine hohe Darlehenssumme auf, die den gesamten Hausfinanzierung abdeckt und die Sie in der Regel über zwei bis drei Jahrzehnte abzahlen. Der erste Darlehensvertrag hat üblicherweise eine bestimmte Laufzeit, wobei meistens Zinsbindungen von 10, 15 oder 20 Jahren üblich sind. Ist die Zinsbindung abgelaufen, ist das Darlehen also noch nicht vollständig abbezahlt und es bleibt noch eine Restschuld übrig, die Sie wahrscheinlich nicht gerade aus der Portokasse bezahlen können. Hier kommt die Anschlussfinanzierung ins Spiel, die sich an die Erstfinanzierung nahtlos anschließt und mit der Sie die Restschuld abtragen.
Viele Hauseigentümer empfinden die Anschlussfinanzierung als bedrohlich. Doch sie bietet auch eine große Chance. Im Gegensatz zur Erstfinanzierung geht es bei der Anschlussfinanzierung nur noch um die Finanzierung des verbliebenen Restbetrags, der deutlich niedriger sein dürfte als die ursprüngliche Darlehenssumme. Das Aushandeln der Konditionen steht also wieder auf Anfang. Mit einer frühzeitigen Planung können Sie hier viel Geld sparen.
Wann sollte ich mit der Planung der Anschlussfinanzierung starten?
Nun könnte man meinen, dass es doch reicht, sich erst kurz vor Auslaufen der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Das birgt aber die Gefahr, dass Sie aus Zeitgründen nicht viele Kreditangebote vergleichen können und sich letztendlich vielleicht mit schlechten Konditionen zufriedengeben müssen.
Sinnvoller ist es, sich bereits 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit einer möglichen Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Eine frühzeitige Planung sorgt für eine bessere Verhandlungslage, mehr Auswahl und die Chance, von günstigen Zinsen langfristig zu profitieren – etwa durch ein Forward-Darlehen, mit dem Sie sich bereits heute die günstigsten Konditionen für morgen sichern können. Wenn Sie früh genug aktiv werden, haben Sie deutlich mehr Spielraum und können am Ende mehrere Tausend Euro sparen.
Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?
Bei der Prolongation verlängern Sie Ihre Baufinanzierung direkt bei Ihrer bisherigen Bank. Wenn Sie keine Umschuldung vornehmen und die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung bestehen bleibt, erfolgt meistens automatisch eine Prolongation. Allerdings sollten auch bei einer Prolongation die neuen Konditionen wie Zinssatz und Zinsbindungsdauer am besten aktiv verhandelt werden, um das beste aus der Anschlussfinanzierung herauszuholen. Der Vorteil der Prolongation ist der unkomplizierte Ablauf, weil Sie keine neuen Unterlagen, keinen Notartermin und keine Grundschuldbestätigung benötigen. Der Nachteil ist, dass Sie vielleicht deutlich höhere Zinsen zahlen als bei einem Anbieterwechsel.
Alternativ zur Prolongation ist die Umschuldung zu einer neuen Bank bei einer Anschlussfinanzierung möglich. Dadurch können Sie sich gegebenenfalls bessere Kreditkonditionen sichern, was ein großer finanzieller Vorteil sein kann. Allerdings dürfen bei einer Anschlussfinanzierung durch Umschuldung die Kosten für den Notar und die Grundschuldabtretung nicht vergessen werden, die in den Kreditvergleich mit einbezogen werden sollten.
Eine weitere Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ist ein Forward-Darlehen. Bei dieser Darlehensart schließen Sie schon Jahre vor dem Ablauf der Zinsbindung einen neuen Darlehensvertrag ab. Es wird ein fester Zinssatz vereinbart, der erst zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wirksam wird. So können Sie sich das aktuelle Zinsniveau bis zu 5 Jahre im Voraus sichern. Der Nachteil liegt darin, dass oftmals ein kleiner Zinsaufschlag für den Vorlauf bezahlt werden muss. Doch wenn die Zinsen bis zum Anschlusszeitpunkt tatsächlich steigen, sind Sie trotzdem klar im Vorteil. Ein Forward-Darlehen lohnt sich also besonders dann, wenn Sie sich eine frühzeitige Planungssicherheit wünschen.
Vergleich von Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen
| Finanzierungs-form | Vorteile | Nachteile | Für wen geeignet? |
| Prolongation (Verlängerung der Finanzierung bei bisheriger Bank) | – Einfach + schnell – Kein Notartermin – Keine neuen Unterlagen nötig | – Meist keine Top-Konditionen – Geringe Vergleichs-möglichkeiten | – Für alle, die Bequemlichkeit bevorzugen |
| Umschuldung (Wechsel zu neuer Bank mit neuem Kreditvertrag) | – Potenziell bessere Zinskonditionen – Mehr Auswahl durch Vergleich | – Zusatzkosten für Notar und Grundschuldabtretung – Etwas mehr Aufwand | – Für alle, die sparen wollen |
| Forward-Darlehen (Neuer Kreditvertrag bis zu 5 Jahre im Voraus) | – Frühe Zinssicherung – Planungssicherheit bei steigendem Zins | – Zinsaufschlag bei langen Vorlaufzeiten – Risiko bei sinkenden Zinsen | – Für alle, die früh planen wollen |
Was beeinflusst die Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung?
Ähnlich wie bei der Erstfinanzierung werden die Konditionen einer Anschlussfinanzierung von verschiedenen Faktoren beeinflusst:
- Die wichtigsten Faktoren sind das derzeitige Zinsniveau am Markt, Ihre aktuelle Bonität und die Höhe der Restschuld. Je besser Ihre finanzielle Situation und je niedriger das verbleibende Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ist, desto günstiger sind in der Regel die angebotenen Konditionen.
- Zudem spielt auch der sogenannte Beleihungsauslauf eine wichtige Rolle. Er gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts durch die Anschlussfinanzierung überhaupt noch finanziert werden muss. Je niedriger der Wert, desto besser sind in der Regel die Kreditkonditionen.
- Aber auch die Laufzeit, die Tilgung und die Flexibilität, z. B. durch die Möglichkeit von Sondertilgungen oder Ratenpausen, haben Einfluss auf die Konditionen.
Wie finde ich das beste Angebot für meine Anschlussfinanzierung?
Wie bereits ersichtlich wurde, sollten Sie Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig in Angriff nehmen. Sonst müssen Sie vielleicht das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank für eine Prolongation annehmen, weil am Ende die Zeit so drängt. Doch wer will sich schon in finanziellen Dingen das Messer auf die Brust setzen lassen? Wenn Sie sich so früh wie möglich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen, bleiben Ihnen viel mehr Möglichkeiten und Sie haben genug Zeit, das beste Angebot für Ihre Bedürfnisse herauszufinden. Dabei sollten Sie neben dem Zinssatz auch auf die Zinsbindung, die Tilgungssätze und Optionen wie Sondertilgungen und Ratenpausen achten – und natürlich alle Faktoren mit Ihrer persönliche Lebenssituation in Einklang bringen. Nehmen Sie sich also ausreichend Zeit dafür – oder ziehen einen Experten hinzu, der für Sie das beste Angebot ermittelt.
Eine erfahrene Baufinanzierungsberatung wie bei der ImBauFin GmbH sorgt für einen tarnsparenten Überblick und entwickelt eine individuelle Finanzierungsstrategie für Sie. Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen? Wir beraten Sie gern, was am besten zu Ihnen passt.
