Wer eine Immobilie kaufen will, der hat in den seltensten Fällen das Geld auf der hohen Kante. In Deutschland werden Immobilien fast ausschließlich durch eine Kombination aus Eigenkapital und Darlehen finanziert. Die meisten Darlehen werden dann während der Darlehenslaufzeit nach und nach getilgt. Dabei wird zwischen Tilgungsdarlehen und Annuitätendarlehen unterschieden. Welche Darlehensart gewählt wird, hat einen starken Einfluss auf die langfristige finanzielle Belastung, die Zinskosten und die Flexibilität während der Rückzahlung. Deshalb ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen genau zu kennen, um sich für das richtige Modell zu entscheiden.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das sogenannte Annuitätendarlehen ist die Darlehensform, die in Deutschland für Immobilienfinanzierungen am weitesten verbreitet ist. Bei dieser Darlehensart bleibt die monatliche Rate – die sogenannte Annuität – über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Die Monatsrate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und die Tilgung gering. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil ansteigt. Der Betrag, der bezahlt werden muss, bleibt aber konstant. Deshalb bietet ein Annuitätendarlehen eine besonders gute Planungssicherheit, weil die monatliche Belastung sich nicht ändert. Der Nachteil des Annuitätendarlehens ist die langsamere Tilgung in den ersten Jahren, weil zunächst einmal ein großer Teil der Rate für Zinsen aufgewendet wird.
Was ist ein Tilgungsdarlehen?
Beim sogenannten Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung über die gesamte Laufzeit gleich, aber der Zinsanteil sinkt. Dadurch verringert sich die monatliche Rate mit jeder Zahlung, weil die Zinsen immer nur für die verbleibende Restschuld berechnet werden. Der größte Vorteil des Tilgungsdarlehen liegt in der schnelleren Schuldenreduzierung und den insgesamt geringeren Zinskosten im Vergleich zum Annuitätendarlehen. Der Nachteil ist wiederum die höhere anfängliche Belastung, weil die ersten Raten deutlich höher sind als bei einem Annuitätendarlehen. Dieses Finanzierungsmodell ist vor allem für Käufer interessant, die problemlos auch höhere Raten bezahlen können.
Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen im Detail
Zinskosten im Laufe der Zeit
- Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, wobei der Zinsanteil mit der Zeit abnimmt. Weil die Tilgung anfangs geringer ist, fallen insgesamt höhere Zinskosten
- Das Tilgungsdarlehen reduziert die Restschuld schneller. Dadurch sinkt die Zinsbelastung kontinuierlich, was zu einer insgesamt niedrigeren Gesamtzinslast führt.
Monatliche Belastung
- Das Annuitätendarlehen sorgt für eine gleichbleibende Rate, wodurch sich die Abzahlung besser planen lässt. Die Belastung ist von Anfang an moderat.
- Beim Tilgungsdarlehen ist die anfängliche Rate höher, weil ein bestimmter Tilgungsbetrag plus die anfallenden Zinsen bezahlt wird. Mit der Zeit sinkt die monatliche Belastung.
Flexibilität
- Annuitätendarlehen bieten oft Sondertilgungen oder vorzeitige Umschuldung an, sind aber wegen der konstanten Rate oft langfristig gebunden.
- Tilgungsdarlehen haben ebenso oft die Option von Sondertilgung und Umschuldung, haben durch sinkende Raten aber mehr Spielraum im späteren Verlauf.
Zielgruppen
- Annuitätendarlehen sind ideal für private Käufer, die sich eine gute Planbarkeit durch gleichmäßige monatliche Raten wünschen. Ein typisches Beispiel ist eine junge Familie, die eine selbstgenutzte Immobilie finanziert und ihre monatliche Belastung gut kalkulieren möchte, um noch genug Geld für andere schöne Dinge übrig zu haben.
- Tilgungsdarlehen eignen sich besonders für Investoren oder Gutverdiener, die möglichst schnell Schulden abbauen und ihre Zinskosten minimieren möchten. Ein klassisches Beispiel ist ein Investor, der eine vermietete Immobilie kauft und durch die schnellere Tilgung seine Zinskosten reduzieren möchte, um die Rendite zu steigern.
Zinslage
- Bei niedrigen Zinsen wird oft ein Annuitätendarlehen empfohlen, weil sich damit langfristig eine stabile und günstige Finanzierung sichern lässt.
- Bei hohen Zinsen kann ein Tilgungsdarlehen sinnvoller sein, weil durch die schnellere Tilgung weniger Zinsen über die Laufzeit anfallen.
Auswirkungen auf zukünftige Finanzierungen
Die Wahl zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen beeinflusst nicht nur die aktuelle Finanzierung, sondern auch zukünftige Investitionen und Kreditmöglichkeiten. Wer plant, in Zukunft eine weitere Immobilie zu kaufen, sollte die langfristigen Auswirkungen mitbedenken:
- Ein Annuitätendarlehen bietet eine gleichbleibende monatliche Belastung. Das sorgt für eine stabile Bonität und macht spätere Finanzierungen für eine weitere Immobilie oder eine Anschlussfinanzierung besser planbar.
- Bei einem Tilgungsdarlehen werden die Schulden schneller abgebaut. Das reduziert zwar die Gesamtzinskosten, allerdings ist die anfänglich hohe Belastung eine Herausforderung, wenn in naher Zukunft eine weitere Immobilie finanziert werden soll. Die hohe Anfangsrate kann die Kreditwürdigkeit kurzfristig belasten.
Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen im direkten Vergleich
| Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen | |
| Zinskosten im Laufe der Zeit | Konstante Rate, Zinsanteil nimmt ab; höhere Gesamtzinskosten | Schnellere Restschuldreduzierung, niedrigere Gesamtzinslast |
| Monatliche Belastung | Gleichbleibende Rate, planbare Belastung | Höhere anfängliche Rate, sinkende monatliche Belastung |
| Flexibilität | Sondertilgungen/Umschuldung möglich, langfristige Bindung | Sondertilgungen/Umschuldung möglich, mehr Spielraum später |
| Zielgruppen | Private Käufer mit Wunsch nach Planbarkeit, z. B. junge Familie | Investoren oder Gutverdiener, die schnell Schulden abbauen wollen |
| Zinslage | Empfohlen bei niedrigen Zinsen für stabile Finanzierung | Sinnvoll bei hohen Zinsen, da weniger Zinsen über Laufzeit |
| Auswirkungen auf zukünftige Finanzierungen | Gleichbleibende Belastung sorgt für stabile Bonität und eine gute Planbarkeit künftiger Finanzierungen | Schnellere Schuldenreduzierung, aber hohe Anfangsrate kann kurzfristig die Kreditwürdigkeit herabsetzen |
Entscheidungshilfe: Welches Darlehen passt zu mir?
Ob ein Annuitätendarlehen oder ein Tilgungsdarlehen für Ihr Projekt sinnvoll ist, hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und Ihren individuellen Zielen ab. Bevor Sie sich für eine Finanzierungsform entscheiden, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
- Wie hoch ist das monatlich verfügbare Einkommen?
- Sind gleichbleibende Raten wichtig?
- Können zu Beginn höhere Raten gestemmt werden?
- Wie schnell soll die Immobilie schuldenfrei sein?
- Wie sieht es aktuell mit den Zinsen aus?
- Sind weitere Immobilienkäufe geplant?
Wer sich trotz all dieser Informationen unsicher ist, sollte sich am besten von einem erfahrenen Finanzierungsexperten beraten lassen. Die ImBauFin GmbH hilft Ihnen gern, die optimale Lösung für Ihre individuelle Situation zu finden.
