Als Baufinanzierungsexperte haben wir folgende Erfahrung gemacht: Hauskäufer und Bauherren unterschätzen oft, wie wichtige vollständige Unterlagen für den Antrag einer Baufinanzierung sind. Alle wichtigen Unterlagen übersichtlich bereitzustellen, ist tatsächlich aber das A und O, um schnell eine Kreditzusage mit guten Konditionen zu bekommen. Je vollständiger und transparenter Ihre Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller kann die Bank Ihre Bonität prüfen und desto zuverlässiger wirken Sie als Kreditnehmer. Jetzt kopflos alle Papiere zusammenzuraufen, ist aber nicht zielführend. In diesem Artikeln erfahren Sie, welche Unterlagen Sie wirklich brauchen und in welche Kategorien Sie die Dokumente für eine bessere Übersicht unterteilen sollten.
Persönliche Unterlagen: Wer sind Sie?
Wie sollte es anders sein, brauchen Sie zunächst einmal persönliche Unterlagen, um Ihre Identität zu klären. Dazu benötigen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass und ggfs. eine aktuelle Meldebescheinigung. Zudem müssen Sie irgendwie ihren Familienstand nachweisen, etwa durch eine Heiratsurkunde oder ein Scheidungsurteil. Nicht-EU-Bürger benötigen auch einen Aufenthaltstitel.
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Aktuelle Meldebescheinigung (wenn notwendig)
- Familienstandsnachweis (z. B. Heiratsurkunde, Scheidungsurteil)
- Aufenthaltstitel (bei Nicht-EU-Bürgern)
Einkommensnachweise: Wie viel verdienen Sie?
Damit die Bank Ihre finanzielle Lage richtig einschätzen kann, sind verschiedene Einkommensnachweise notwendig – bei Ehepaaren gleich von beiden Partnern, denn das gibt der Bank mehr Sicherheit. Als Angestellter benötigen Sie die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate und den aktuellen Einkommenssteuerbescheid. Wichtig ist auch der Arbeitsvertrag oder eine Bestätigung des Arbeitgebers über eine unbefristete Anstellung. Unbefristete Verträge – vor allem in einem solventen Unternehmen – sind für viele Banken eine unabdingbare Voraussetzung für einen Baukredit. Als Selbständiger ist es in der Regel deutlich schwieriger, überhaupt ein Immobiliendarlehen zu bekommen. Verlangt werden in der Regel eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR), die Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre und eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA).
Für Angestellte:
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
- Aktuelle Einkommenssteuerbescheide
- Arbeitsvertrag oder Bestätigung des Arbeitgebers
Für Selbstständige:
- Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR)
- Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Weitere Dokumente: Wie steht es um Ihre Bonität und Absicherung?
Neben den Unterlagen zum Käufer und zur Immobilie sind verschiedene weitere Dokumente sinnvoll, damit sich die Bank ein gutes Bild von Ihrer Bonität machen kann. Dazu gehören Nachweise über das vorhandene Eigenkapital, eine Übersicht über bereits laufende Darlehen, eine aktuelle SCHUFA-Auskunft und ggfs. Versicherungsnachweise, wenn Sie beispielsweise eine Risikolebensversicherung haben. Gefragt wird in der Regel auch nach einer genauen Budgetaufstellung, bei der Ihre monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt werden. So kann die Bank die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung prüfen.
- Nachweise über Eigenkapital durch Kontoauszüge, Sparverträge o. Ä.
- Übersicht laufende Kredite oder Verbindlichkeiten
- SCHUFA-Auskunft
- Versicherungsnachweise
- Budgetaufstellung
Unterlagen zur Immobilie: Was wollen Sie kaufen?
Die Immobilie gilt bei einer Baufinanzierung als Sicherheit. Deshalb prüft die Bank, ob die Immobilie den Preis überhaupt wert ist. Deshalb sind für die Baufinanzierung auch Unterlagen zur anvisierten Immobilie vorzulegen.
Neben einem Exposé oder einer Kurzbeschreibung werden in der Regel auch der Grundbuchauszug sowie eine Flurkarte bzw. ein Lageplan benötigt.
Bei Bestandsimmobilien fordert die Bank außerdem Baupläne, den Kaufvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung und ggf. den Energieausweis.
Bei Neubauten sind zusätzlich folgende Unterlagen erforderlich: eine detaillierte Baubeschreibung, die Kostenaufstellung bzw. Kalkulation des Bauträgers, der Kaufvertrag für das Grundstück, Grundrisse und Baupläne, der Bauantrag oder die Baugenehmigung und ggfs. ein Werk- oder Bauträgervertrag.
Bei Kaufimmobilien:
- Exposé oder Kurzbeschreibung der Immobilie
- Grundbuchauszug
- Flurkarte/Lageplan
- Baupläne
- Kaufvertrag oder Reservierungsvereinbarung
- Energieausweis
Bei Neubautprojekten:
- Detaillierte Baubeschreibung
- Kostenaufstellung bzw. Kalkulation des Bauträgers
- Kaufvertrag für das Grundstück
- Grundrisse und Baupläne
- Bauantrag oder Baugenehmigung
- Werkvertrag oder Bauträgervertrag
- Grundbuchauszug des Grundstücks
- Flurkarte/Lageplan
Ein Beispiel aus der Praxis: Wenn ein einziges Dokument fehlt …
Wie wichtig vollständige Unterlagen sind, zeigt dieses kleine Beispiel aus der Praxis: Ein junges Paar hatte sich nach langer Immobiliensuche endlich in einen charmanten Altbau in Berlin verliebt, der perfekt zu ihrem Budget und ihrem Lebensstil passte. Die Bank hatte zwar signalisiert, dass sie grundsätzlich bereit zur Finanzierung war, aber der Energieausweis der Bestandsimmobilie fehlte noch. Der Verkäufer hatte ihn zwar bei der Besichtigung vorgelegt, das Paar dachte aber, das Dokument sei für die Baufinanzierung nicht wichtig. Die Bank des Paares bestand aber auf der Vorlage vor der verbindlichen Zusage. Des Rätsels Lösung: Gerade bei Altbauten nutzen Banken den Energieausweis oft, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu bewerten. Da der Ausweis inzwischen verlegt worden war und erst neu vom Verkäufer beschafft werden musste, verzögerte sich die Finanzierung um fast zwei Wochen. In dieser Zeit schlug ein anderer Interessent und bekam den Zuschlag. Damit musste sich das Paar von ihrem Traumhaus verabschieden und erneut auf die Suche gehen.
Das Beispiel zeigt, dass auch vermeintlich unwichtige Dokumente über den Erfolg Ihrer Finanzierung entscheiden können.
Fazit: Sorgfältig aufbereitete Unterlagen sind das A und O
Wenn Sie mit dem Kauf oder Bau eines Hauses liebäugeln, sollten Sie frühzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammenstellen. Einen besonders guten Eindruck macht es, wenn Sie die Dokumente digitalisieren und übersichtlich sortieren, damit sich die Bank schnell einen guten Überblick verschaffen kann. Ein erfahrener Baufinanzierungsberater wie die ImBauFin GmbH kann Sie dabei unterstützen, eine realistische Budgetaufstellung zu machen, die Dokumentensammlung zu vervollständigen und alle Angaben transparent aufzubereiten. Ihr Vorteil dadurch: Wenn wir Ihre Unterlagen vollständig und ordentlich darlegen, beschleunigt das nicht nur die Kreditentscheidung, sondern signalisiert der Bank auch Ihre Verlässlichkeit. So verbessern Sie Ihre Chancen auf eine reibungslose Finanzierung zu guten Konditionen.
