Immobilie in Berlin kaufen? Sparen Sie Nerven und Geld – inklusive Checkliste

Eine Immobilie in Berlin zu kaufen, ist für viele Familien ein Traum. Die Stadt bietet einfach ein ganz besonderes Lebensgefühl und die Chancen auf eine Wertsteigerung sind in Berlin großartig. Ganz zu schweigen davon, dass endlich die frustrierende Suche nach einem passenden Mietobjekt wegfällt. Wer in Berlin schon mal eine Mietwohnung gesucht hat, kennt das. Bevor Sie sich allerdings auf die Suche nach Ihrem Traumhaus oder Ihrer Wunschwohnung in Berlin machen, sollten Sie verschiedenen Fragen klären. Das erspart Ihnen Frust und oft sogar bares Geld.

Welche Immobilie kann ich mir überhaupt leisten?

Der Ausgangspunkt jedes Immobilienkaufs sollte das vorhandene Budget sein. Wenn Sie sich ohne festgelegtes Budget auf die Suche nach einer Immobilie in Berlin machen, kann es zu einer Enttäuschung kommen, wenn die Traumimmobilie letztendlich gar nicht zu finanzieren ist. Sich danach noch mit einer günstigeren Alternative zufrieden zu geben, fällt vielen Kaufinteressenten dann doppelt so schwer. Besser ist es, zuerst einmal die Finanzierung zu klären und mit einem festgelegten Budget auf Immobiliensuche zu gehen.

• Als Faustregel zur Finanzierung gilt, dass etwa 20–30 % des Budgets als Eigenkapital vorliegen sollte. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass das Budget nicht nur den Preis für die Immobilie einschließt, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar usw. Auch ein Notfallpuffer und Instandhaltungsrücklagen sollten unbedingt mit eingeplant werden.
• Zudem sollte eine Kostenaufstellung Hier sollten alle Einnahmen und alle Ausgaben penibel gegenübergestellt werden. So kann realistisch eingeschätzt werden, wie hoch die monatliche Rate für eine Baufinanzierung überhaupt sein darf, ohne sich finanziell zu übernehmen.
• Dann sollte die eigene Kreditwürdigkeit geprüft werden. Dazu gehört in erster Linie ein Blick auf die eigene Schufa-Auskunft. Sie zeigt Ihnen, wie Banken Ihr persönliches Zahlungsverhalten einschätzen werden. Wenn Sie Ihre Rechnungen immer regelmäßig bezahlt haben, ist er Schufa-Score normalerweise gut. Und das ist die wichtigste Voraussetzung, dass Sie überhaupt einen Kredit bekommen können. Aber auch Ihre Bonität insgesamt wird von den Banken betrachtet, zum Beispiel Ihre laufenden Verpflichtungen, die Art des Arbeitsverhältnisses sowie die Höhe und Sicherheit Ihres Einkommens.
• Auch Fördermöglichkeiten sollten abgecheckt werden, z. B. KfW-Darlehen oder Wohn-Riester. Denn dadurch lässt sich die Baufinanzierung gegebenenfalls noch mal entlasten.
• Anschließend sollte geklärt werden, wie viel Kredit unter den gegebenen Umständen überhaupt zu bekommen ist und zu welchen Kreditkonditionen. Dazu können bei verschiedenen Banken Kreditanfragen gestellt werden, um die Angebote miteinander zu vergleichen. Wichtig ist, nicht nur den Zinssatz zu vergleichen, sondern auch die Zinsbindung und die Möglichkeit für Ratenpausen oder Sondertilgungen.

Extratipp: Darum lohnt sich eine unabhängige Baufinanzierungsberatung

Ein Blick auf die Fragen rund um die Baufinanzierung zeigt, dass viele verschiedene Aspekte betrachtet werden müssen, um das Budget realistisch festzulegen. Dabei kommt vor allem dem Kreditvergleich eine besondere Bedeutung zu. Wenn Sie sich nur auf das Angebot der Hausbank verlassen, können Sie günstigere Konditionen oder bessere Kreditmodelle verpassen, die vielleicht deutlich besser zur eigenen Lebenssituation passen.

Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler wie die ImBauFin GmbH kann Angebote professionell vergleichen – und zwar nicht nur beim Zinssatz, sondern auch bei wichtigen Details wie Länge der Zinsbindung, Möglichkeiten für Sondertilgungen, Ratenpausen bei finanziellen Engpässen oder die Integration von Fördermitteln in die Baufinanzierung. Zudem werden Sie bei einer Finanzierungsberatung auch auf zu hohe Tilgungsraten, fehlende Flexibilität im Vertrag und versteckte Zusatzkosten aufmerksam gemacht. So finden Sie eine Finanzierung, die zu Ihrer individuellen Situation passt.

Welche Lage in Berlin passt zu mir – und ist auch realistisch?

Ist das Budget erstmal ermittelt, kann mit der Immobiliensuche begonnen werden. Dabei ist die Lage nicht nur eine Frage des Geschmacks, sondern auch des Geldes. So sind Immobilien in Berlins Innenstadt natürlich deutlich teurer als in Randbezirken oder vielleicht sogar im berlinnahen Brandenburg. Wer gerne zentral wohnen möchte, muss sich vielleicht mit einer Eigentumswohnung zufrieden geben, weil ein Haus im Innenstadtbereich nicht ins Budget passt. Oder es wird sich doch für eine Randlage entschieden, um sich dem Traum vom eigenen Garten doch noch zu verwirklichen.

Gerade in den Randbezirken sollte allerdings besonders auf die Infrastruktur und vor allem die Anbindung geachtet werden. Wer einen ewig langen Arbeitsweg bestreiten und immer das Auto nutzen muss, dem kann letztendlich auch der Garten verleidet werden.

Nicht vergessen werden sollte auch die Mikrolage der Immobilie. Denn die direkte Nachbarschaft ist oft noch viel ausschlaggebender für das eigene Wohngefühl als die Makrolage in einem bestimmten Berliner Bezirk. Denn was nützt die tolle Lage mitten im Zentrum, wenn der Kneipenlärm von nebenan die Nachtruhe stört? Gerade bei auffällig günstigen Immobilien in Berlin sollten Sie also hellhörig werden.

Hält das Traumhaus, was es auf den ersten Blick verspricht?

Die Immobilie passt zum Budget und die Lage stimmt – und plötzlich sind alle Zweifel wie weggeblasen. Doch wer nach Bauchgefühl entscheidet, riskiert Fehlkäufe. Denn auch die Immobilie selbst sollte genau unter die Lupe genommen werden. Viele Käufer kalkulieren zwar den Kaufpreis und die Nebenkosten mit ein, vergessen aber Posten wie Sanierung, Renovierung, Möblierung, Gebäudeversicherungen oder das Hausgeld bei Eigentumswohnungen. Ein realistischer Blick auf die Immobilie und etwaige Zusatzkosten schützt vor einem Kauf, der später zur Kostenfalle wird. Fragen Sie sich also:

• Wie alt sind Dach, Fenster, Leitungen und Heizung?
• Gibt es Feuchtigkeit, Schimmel oder andere Bauschäden?
• Wurde energetisch saniert oder drohen hohe Heizkosten?
• Wie hoch ist das Hausgeld – und was ist darin enthalten?

Im Zweifelsfall kann sich eine fachliche Begutachtung durch einen Bausachverständigen lohnen. So werden böse Überraschung vermieden und das Traumhaus entpuppt sich nicht noch im Nachhinein als Albtraum.

Checkliste: Immobilie in Berlin kaufen

• Habe ich mein maximales Budget inklusive aller Nebenkosten berechnet?
• Habe ich 20–30 % Eigenkapital eingeplant?
• Habe ich einen finanziellen Puffer für Notfälle oder Instandhaltung berücksichtigt?
• Habe ich eine vollständige Kostenaufstellung mit Einnahmen und Ausgaben erstellt?
• Weiß ich, wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf, ohne dass es eng wird?
• Habe ich meine Schufa-Auskunft und meine Bonität gecheckt?
• Habe ich geprüft, ob ich KfW-Darlehen oder Wohn-Riester nutzen kann?
• Habe ich Kreditangebote verglichen oder einen Baufinanzierer zu Rate gezogen?
• Passt meine Wunschlage bzw. mein Traumobjekt zu meinem Budget?
• Gibt es eine gute Verkehrsanbindung und sind Schulen, Geschäfte etc. in der Nähe?
• Fühle ich mich in der Nachbarschaft wohl oder gibt es Störfaktoren?
• Habe ich den Zustand der Immobilie realistisch eingeschätzt?
• Habe ich mit über etwaige Zusatzkosten informiert und sie eingeplant?

Wenn Sie all diese Fragen frühzeitig klären, gehen Sie entspannt und sicher durch den Kaufprozess – und legen den Grundstein für ein Zuhause, das wirklich zu Ihnen passt.