Das achte Mal in Folge hat die Europäische Zentralbank (EZB) Anfang Juni 2025 den Leitzins gesenkt. Aktuell liegt er nur noch auf 2 %. Ist jetzt bald mit noch günstigeren Bauzinsen zu rechnen?
Der Leitzins hat zwar Einfluss auf die Zinsentwicklung …
Unter dem Leitzins wird der Zinssatz verstanden, der für Geschäftsbanken festgelegt wird, wenn sie bei einer Europäischen Zentralbank (EZB) Geld leihen oder anlegen wollen. Dabei legt die EZB den Leitzins selbst fest. Eigentlich gibt es drei Leitzinssätze. Wenn allgemein – so wie in diesem Artikel –vom „Leitzins“ gesprochen wird, ist in der Regel aber der sogenannte Hauptrefinanzierungssatz gemeint, der sich auf das Leihen von Geld mit einer Laufzeit von mindestens einer Woche bezieht. Durch die Anpassung des Leitzinses soll die die Wirtschaft im Euroraum im Gleichgewicht gehalten und ein stabiles Preisniveau garantiert werden. Hierbei muss die EZB aber abwägen: Hohe Zinsen bremsen zwar die Inflation, können aber auch das Wirtschaftswachstum schwächen.
Weil Geschäftsbanken an den Leitzins gebunden sind, hat er einen bedeutenden Einfluss auf die Zinsentwicklung. Fällt der Leitzins, sinken auch die Tagesgeld- und Festgeldzinsen. Doch es ist ein Trugschluss zu glauben, dass mit sinkendem Leitzinsen auch die Bauzinsen automatisch fallen.
… die Bauzinsen sind aber nur indirekt vom Leitzins abhängig
Seit Anfang 2025 sind die Bauzinsen für 10-jährige Baufinanzierungen von 3,2 auf 3,6 % gestiegen, obwohl die EZB die Leitzinsen seitdem kontinuierlich runterstufte. Das ist auf zwei Faktoren zurückzuführen:
- Die EZB kündigt Änderungen ihres Leitzinses meist frühzeitig an, und schon diese Ankündigung beeinflusst die Finanzmärkte. Während sich langfristige Zinsen, wie Bauzinsen, also oft sofort anpassen und danach kaum noch verändert werden, reagieren kurzfristige Zinsen meist erst bei der tatsächlichen Umsetzung, dafür aber umso deutlicher, weil sie schneller an die Kunden weitergegeben werden.
- Die Bauzinsen orientieren sich zudem nicht in erster Linie am Leitzins, sondern an der Rendite 10-jähriger Bundesanleihen. Denn Baufinanzierungsdarlehen sind langfristig zu betrachten und Banken refinanzieren sie am Pfandbriefmarkt, dessen Konditionen mit den Staatsanleihen zusammenhängen. Staatsanleihen wiederum werden von vielfältigen wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen beeinflusst, die derzeit ein eher düsteres Bild zeichnen. In den nächsten Jahren wird der Staat mehr Geld ausgeben, was zwar mehr Wachstum, aber auch eine höhere Inflation bedeutet und dadurch steigende Zinsen für Kredite. Experten rechnen deshalb damit, dass die Zinsen langfristig entweder gleich bleiben oder weiter steigen könnten.
Was Immobilienkäufer jetzt wissen sollten
Die Zeit extrem niedriger Bauzinsen sind endgültig vorbei. Jetzt noch weiter auf sinkende Bauzinsen zu hoffen, wird von vielen Experten als vergeblich eingestuft. Im Gegenteil könnten die Zinsen bald auf 4 % oder mehr ansteigen.
Nach einem Preisrückgang oder zumindest einer Preisstagnation in vielen Regionen – verursacht durch hohe Inflation, Baukosten und steigende Zinsen – scheint sich der Immobilienmarkt zudem wieder zu stabilisieren. In begehrten Lagen wie Berlin-Brandenburg steigen die Preise bereits wieder deutlich an.
Kaufinteressenten sollten deshalb nicht mehr warten, sondern eher auf die Zinsbindungsfristen achten. Sehr kurze Laufzeiten mit 5 Jahren Sollzinsbindung liegen derzeit bei ca. 3,4 Prozent, lange Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren bei 3,8 %, bei typischen 10-jährigen Zinsbindungen irgendwo dazwischen. Bauzinsen unter 3 % gelten auch für die Zukunft als unwahrscheinlich. Umso wichtiger ist es aktuell, möglichst flexible Finanzierungsmodelle zu finden, um auf spätere Entwicklungen schnell reagieren zu können. Bei Anschlussfinanzierungen könnten Forward-Darlehen bald immer wichtiger werden. Aber auch Sondertilgungen und Ratenpausen gewinnen in unsicheren Zeiten an Bedeutung.
Nicht zu unterschätzen ist der Punkt, dass auch die Qualität und die Lage der Immobilien jetzt immer wichtiger werden. Während in der Niedrigzinsphase fast jede Immobilien finanzierbar war, sehen Banken jetzt genauer hin. Es wird mehr Eigenkapital erwartet und der Wiederverkaufswert zählt stärker als früher, wenn es ums Aushandeln der Konditionen geht.
Fazit für Immobilienkäufer 2025
Die Zeiten niedriger Zinsen sind vorbei und die Bauzinsen werden eher wieder steigen als fallen. Gleichzeitig stabilisieren sich die Immobilienpreise in vielen Regionen oder steigen sogar wieder an. Wer jetzt noch auf sinkende Zinsen hofft, könnte am Ende teurer kaufen und dennoch höhere Zinsen dafür zahlen. Wer jetzt zuschlägt, ist auf der sicheren Seite. Wichtig ist eine professionelle Finanzierungsberatung, um das passende Modell mit guten Konditionen und ausreichender Flexibilität zu finden. Gleichzeitig ist es aber auch entscheidend, beim Objekt keine Kompromisse bei Lage, Qualität und Wiederverkaufswert einzugehen. Nur dann sind Banken bereit, eine Finanzierung zu günstigen Konditionen zu ermöglichen.
Für einen Immobilienkauf 2025 lassen sich also folgende Empfehlungen ableiten:
- Nicht länger auf sinkende Bauzinsen warten
- Zinsbindungsfristen strategisch wählen
- Flexible Finanzierungsmodelle nutzen
- Auf Objektqualität und Lage achten
- Mehr Eigenkapital einplanen
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