Sondertilgung schon vor Abschluss der Baufinanzierung mitdenken

Nach wie vor werden Baudarlehen oft noch ohne Sondertilgungsmöglichkeit als Standarddarlehen angeboten. In der Regel wird solch ein Darlehen ohne Sondertilgungsmöglichkeit mit einem etwas niedrigeren Zinssatz beworben, weil die Bank kein Risiko für frühere Rückzahlungen und entsprechenden Zinsausfall hat. Wer sich gerade erst mit einer Baufinanzierung auseinandersetzt, für den klingt der niedrigere Zinssatz verlockend. Das kann aber eine folgenschwere Fehlentscheidung sein.

Was bedeutet Sondertilgung?

Bei einem Immobiliendarlehen wird normalerweise eine monatlich gleichbleibende Rate bezahlt. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil der Rate und der Tilgungsanteil steigt, die Rate bleibt aber gleich hoch. Wurde im Darlehensvertrag  eine Sondertilgung vereinbart, können Sie zusätzlich Sonderzahlungen leisten.

Jede Sondertilgung verringert die Restschuld sofort. Dadurch müssen Sie in Zukunft weniger Zinsen zahlen und sparen oft mehrere tausend Euro über die Laufzeit.

• Mit jeder Sonderzahlung kommen Sie Ihrem Ziel schneller näher, schuldenfrei zu sein. Die Gesamtlaufzeit verkürzt sich und Sie sind schneller unabhängig.
• Ob Gehaltsbonus, Steuererstattung oder Erbschaft – in die eigene Immobilie investiert, gewinnt das Geld zukünftig weiter an Wert.
• Eine kleinere Restschuld bedeutet, dass sich das Risiko für Zinserhöhungen nach Ablauf der Zinsbindung verringert.

Wann kann auf die Möglichkeit der Sondertilgung verzichtet werden?

Ein Darlehen ohne Sondertilgung kann sich lohnen, wenn Sie auf einen niedrigen Zinssatz achten müssen und Planungssicherheit suchen. Jedoch sollten Sie ganz sicher sein, dass Sie in den nächsten Jahren kein Extra-Geld zum Zurückzahlen haben, weil z. B. keine Erbschaft ansteht oder in Ihrer Branche nie Bonuszahlungen gezahlt werden.

Allerdings wären Sie nicht der erste Hauskäufer, der sich später darüber ärgert, keine Sondertilgung vereinbart zu haben. Baufinanzierungen laufen in der Regel über sehr viele Jahre, da sind viele Entwicklungen noch gar nicht absehbar:

• Unerwartete Erbschaft: Ein Hauskäufer geht davon aus, dass in den nächsten Jahren kein Erbe ansteht. Doch plötzlich erfährt er, dass ein entfernter Verwandter verstorben ist und er 30.000 € geerbt hat. Ohne Sondertilgungsrecht kann er dieses Geld nicht zur Tilgung seines Darlehens einsetzen und es muss anders angelegt werden – meistens schlechter verzinst als das Baudarlehen kostet.
• Jobwechsel oder Karrieresprung: In der Position oder Branche eines Immobilienkäufers sind Boni eigentlich unüblich. Doch nach einem Jobwechsel bekommt er plötzlich jährlich 5.000 € Bonus. Ohne vertragliche Vereinbarung darf er das Geld nicht in sein Haus investieren.
• Nebeneinkünfte oder Selbstständigkeit: Ein Hausbesitzer hat die raten passend zu seinem Einkommen geplant. Doch dann startet er nebenbei ein kleines Business oder macht sich selbstständig. Die Einnahmen steigen schneller als erwartet – plötzlich hat er jährlich 10.000 € Spielraum, die er ohne Sondertilgungsoption nicht in seinen Hauskredit investieren kann.
• Frühere Rückkehr in den Beruf: Ein Ehepaar hat ursprünglich geplant, dass die Frau nach der Geburt des Kindes erst nach 6 Jahren wieder arbeiten geht. Als das Kind in den Kindergarten kommt, bietet sich eine Teilzeitstelle mit guten Verdienstmöglichkeiten an – sie steigt früher ein als gedacht. Die Familie hat plötzlich mehr Geld zur Verfügung und könnte das Darlehen schneller tilgen, was ohne Sondertilgungsrecht jedoch nicht möglich ist.
• Ungeplante Abfindung: Ein Angestellter wird nach einer Umstrukturierung betriebsbedingt gekündigt und erhält eine Abfindung von 25.000 €. Dieses Geld könnte sinnvoll in die Rückzahlung des Immobilienkredits fließen. Doch weil im Darlehensvertrag keine Sondertilgung vereinbart wurde, geht das nicht ohne Weiteres.

Nur wer all diese Eventualitäten mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ausschließen kann oder bei den Zinsen mit jedem Euro rechnen muss, sollte auf Sondertilgungsmöglichkeiten verzichten. Wer flexibel bleiben will, sollte lieber ein Darlehen mit Sondertilgungsrecht wählen.

Kann ich eine Sondertilgung leisten, ohne sie vereinbart zu haben?

Ohne vereinbarte Sondertilgung ist die Bank nicht verpflichtet, eine außerplanmäßige Rückzahlung zu gestatten. Viele Banken ermöglichen trotzdem Sondertilgungen, verlangen im Gegenzug dafür aber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist sozusagen der Schadensersatz, weil der Bank durch die frühere Rückzahlung Zinseinnahmen entgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann mehrere Tausend Euro kosten und den finanziellen Vorteil der Sondertilgung deutlich reduzieren oder gar zunichte gemacht werden. Deshalb ist zu empfehlen, Sondertilgungen von Anfang an vertraglich einzuplanen. Hier reichen oft schon 5 % pro Jahr, um ausreichend flexibel zu bleiben.

Wie Sie trotz laufendem Vertrag Flexibilität erreichen können

Wenn keine Sondertilgung im Darlehensvertrag vereinbart wurde, ist trotzdem nicht aller Tage Abend. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, bei einem laufenden Darlehensvertrag ohne Sondertilgungsrecht trotzdem wieder mehr Flexibilität zu bekommen:

Vertrag nachverhandeln: Wenn Sie die Raten immer pünktlich gezahlt, können Sie aktiv das Gespräch mit der Bank suchen, um nach einer Vertragsänderung mit Sondertilgungsoption zu fragen. Manche Banken sind dazu gegen einen kleinen Zinsaufschlag bereit – besonders bei längeren Laufzeiten.

Zum Ablauf der Zinsbindung umschulden: Laut § 489 BGB können Sie spätestens nach 10 Jahren Laufzeit den Vertrag kündigen, selbst wenn er z. B. für 15 Jahre geschlossen wurde. Hier gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. Für die Anschlussfinanzierung kann dann ein Kreditangebot mit Sondertilgungsoption ausgewählt werden – ob bei der gleichen Bank bei einem anderen Kreditinstitut.

Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen: Wenn das Haus verkauft werden soll oder plötzlich eine höhere Summe zur Verfügung steht, z. B. aus einer Erbschaft, kann sich eine Sonderzahlung trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnen.

Fazit: Vor Vertragsabschluss immer individuell beraten lassen

Ob es um die erste Baufinanzierung oder um eine mögliche Umschulung zum Ablauf der Zinsbindung geht: Bei einer Baufinanzierung ist eine fundierte Beratung besonders wichtig, weil viele Faktoren parallel betrachtet werden müssen. Wer zum Beispiel stark rechnen muss und deshalb auf Sondertilgungsoptionen verzichten will, sollte sich überlegen, ob nicht ein Vertrag sinnvoll ist, der die Möglichkeit der Ratenpause oder Ratenanpassung beinhaltet.

Die ImBauFin GmbH ist Ihr Experte für Baufinanzierungen, Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen. Wir beraten Sie gern, welche Konditionen in Ihrem individuellen Fall zu empfehlen sind.