Dass die Lage einer Immobilie ausschlaggebend für die Wohnqualität sein kann, ist unbestritten. Doch viel zu oft wird nur der Stadtteil oder Bezirk betrachtet, statt auch die Nachbarschaft unter die Lupe zu nehmen. Nicht die ungefähre Lage allein entscheidet über die Wohnqualität und Wertentwicklung, sondern oft auch der Kiez oder die Straße selbst. Berlin ist im steten Wandel und schon die nächste Querstraße kann einen großen Unterschied machen. Um herauszufinden, was beim Hauskauf in Berlin wirklich zählt, sollten Hauskäufer also genauer hinsehen.
Makrolage vs. Mikrolage – was ist der Unterschied?
Die Makrolage bezeichnet den groben Standort einer Immobilie, z. B. die Stadt oder den Bezirk. Das alleine zeigt schon, dass die Makrolage kein geeignetes Kriterium für die Auswahl eines Hauses in Berlin sein kann. In Berlin gibt es einsame Ecken und quirlige Kieze, laute Hauptstraßen und leise Sackgassen. Der Bezirk grenzt in Berlin die Makrolage schon etwas ein. Hier spielen Faktoren wie Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung und Image eine Rolle. Die Makrolage gibt allerdings trotzdem nur einen ersten Hinweis auf die Attraktivität der Wohngegend und den potenziellen Wert einer Immobilie im größeren Zusammenhang.
Die Mikrolage hingegen bezieht sich auf das direkte Umfeld einer Immobilie, also die konkrete Straße, das umgebende Wohnquartier und die direkte Nachbarschaft. Hier zählen beim Hauskauf in Berlin Faktoren wie Lärm, Verkehr, Parkplätze, Aussicht und Grünflächen, aber auch die Nähe zu Schulen, Geschäften, Arztpraxen oder Haltestellen. In Berlin kann die Mikrolage innerhalb eines Bezirks von Straße zu Straße stark schwanken und damit auch der Wohnwert eines Hauses.
Makrolage vs. Mikrolage im Überblick
| Definition | Typische Faktoren | Relevanz | |
| Makrolage | Bezieht sich auf den groben Standort wie Stadt oder Bezirk | Infrastruktur, Arbeitsmarkt, Wirtschaftskraft, Image, Bevölkerungsentwicklung | Gibt einen allgemeinen Eindruck, ist aber zu grob für die endgültige Entscheidung bei einem Hauskauf in Berlin |
| Mikrolage | Beschreibt das direkte Umfeld wie Straße, Nachbarschaft oder Wohnquartier | Lärm, Verkehr, Parkplätze, Aussicht, Grünflächen, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten usw. | Entscheidet oft über Wohnqualität, Preis und langfristige Zufriedenheit |
Wenn beim Hauskauf in Berlin die Makrolage überschätzt wird
Bei einem Hauskauf in Berlin wird die Makrolage oft überschätzt und die Mikrolage unterschätzt. Anhand zweier Beispiele soll verdeutlicht werden, wie die Mikrolage die Einschätzung eines Berliner Stadtteils relativieren oder sogar widerlegen kann:
Berlin-Neukölln gilt als laut, dreckig und unsicher. Das trifft auf einige Hauptstraßen und Teile von Nord-Neukölln sicher zu. Doch nur wenige Straßen weiter liegt der Reuterkiez oder das Flughafenkiezviertel, wo liebevoll sanierte Altbauten, ruhige Seitenstraßen und grüne Innenhöfe eine überraschend hohe Wohnqualität bieten. Wer sich beim Hauskauf in Berlin nur vom allgemeinen Ruf des Stadtteils leiten lässt, verpasst vielleicht lebenswerte Straßenzüge mit hohem Potenzial.
Berlin-Zehlendorf gilt als schick, ruhig und familienfreundlich. Im Großen und Ganzen stimmt das auch. Doch es gibt auch Ecken in Zehlendorf, die in direkter Nähe zu lauten Hauptstraßen liegen, keine Infrastruktur in fußläufiger Entfernung haben und eine schlechte ÖPNV-Anbindung. Wer hier ein ruhiges Haus kauft, muss für jeden Einkauf ins Auto steigen – und steht plötzlich ständig im Stau, was die Lebensqualität deutlich senken kann.
Es lohnt sich also, genauer hinzusehen und Immobilien nicht pauschal abzulehnen, die in bestimmten Berliner Bezirken oder Stadtteilen liegen. Denn nicht selten schlägt bei näherer Betrachtung die Mikrolage das Bezirksimage.
Wie die Mikrolage über Lebensqualität und Preis entscheidet
Doch drehen wir die Betrachtung noch einmal um. Selbst innerhalb eines beliebten Stadtteils kann die Mikrolage enorme Unterschiede machen – sowohl im Preis als auch in der Wohnqualität. Betrachten wir ein Beispiel: In einem Immobilienportal werden zwei vergleichbare Häuser in Friedrichshain angeboten – nur drei Straßen voneinander entfernt, aber mit 20 % Preisunterschied. Wie kann das sein? Ganz einfach: Das eine Haus liegt mitten im Szenekiez mit quirligen Cafés, dubiosen Bars und hektischen Touristenströmen, das andere Haus steht etwas abseits in einer ruhigen Seitenstraße mit Blick ins Grüne. Der Unterschied in der Mikrolage entscheidet hier ganz gewaltig über das Lebensgefühl und damit auch über den Preis. Wer beim Hauskauf in Berlin klug entscheidet, schaut nicht nur auf die Postleitzahl, sondern auf das, was wirklich vor der Haustür liegt.
So prüfen Sie die Mikrolage vor dem Kauf
Was eine gute Mikrolage in Berlin für Sie persönlich ausmacht, hängt von Ihren Vorstellungen ab. Während der eine lange Anfahrtswege mit dem Auto in Kauf nimmt, um am grünen Stadtrand wohnen zu können, möchte der andere auf fußläufige Einkaufsmöglichkeiten nicht verzichten.
- Wie wichtig sind die Nähe zu ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen usw.?
- Wie allergisch reagieren Sie auf Lärmbelastung und fehlende Parkplätze?
- Sind Ihnen Grünflächen wichtig und nette Nachbarn?
- Spielt für Sie der soziale Mix in der direkten Nachbarschaft eine Rolle?
Haben Sie Ihre Prioritäten festgelegt, können Sie sich beim Hauskauf in Berlin an eben diesen bei der Beurteilung der Mikrolage orientieren. Dabei sollten Sie die Nachbarschaft möglichst zu verschiedenen Zeiten und auch am Wochenende besichtigen, sich in der Nachbarschaft umhören und sich nach regionalen Stadtplanungsprojekten erkundigen.
Als erfahrener Immobilienvermittler in Berlin und Brandenburg hilft Ihnen die ImBauFin GmbH gern, Ihr Traumhaus in Berlin in der perfekten Nachbarschaft zu finden.
