Berlin ist ein begehrtes Pflaster. Die Innenstadtbezirke gehören zu den am dichtesten besiedelten Flächen in Deutschland und die Nachfrage nach Immobilien ist ungebrochen. Um sich den Wunsch nach einem Neubau in relativ zentraler Lage in Berlin zu erfüllen, ist eine Baulücke oft die einzige Chance. Denn Neubaugebiete liegen eher in Randlagen, was nicht jedermanns Sache ist. Doch wie kann man eine Baulücke in Berlin finden und was sollte beim Kauf beachtet werden?
Was ist eine Baulücke?
Als Baulücken werden Flächen innerhalb eines bereits erschlossenen und bebauten Wohn- oder Gewerbegebiets bezeichnet, die selbst noch nicht bebaut wurden oder auf denen ein Gebäude abgerissen wurde. Auch das Bauen in zweiter Reihe wird manchmal als Baulückenschließung eingeordnet.
Typisch Merkmale von Baulücken sind:
- Baulücken befinden sich innerhalb geschlossener Orts- oder Stadtstrukturen.
- Eine Erschließung (z. B. Straße, Strom, Wasser) ist schon vorhanden.
- Baulücken gelten als sofort oder kurzfristig bebaubar.
Vorteile und Nachteile von Baulücken in Berlin
Baulücken haben mehrere Vorteile: Sie liegen oft in begehrten Wohngegenden. Besonders in beliebten Städten wie Berlin sind Baulücken meistens die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom selbst gebauten Haus zentrumsnah zu verwirklichen. Da Baulücken in bebauten Wohn- oder Gewerbegebieten liegen und von bereits bestehenden Gebäuden umgeben sind, sind die Grundstücke in der Regel bereits voll erschlossen. Das bedeutet, dass Anschlüsse für Wasser, Strom usw. bereits vorhanden sind. Dadurch sind Baulücken sofort bebaubar und es fallen keine Erschließungskosten mehr an.
Als Nachteil von Baulücken ist zu nennen, dass der Bauherr flexibel sein muss. Baulücken haben häufig nur eine beschränkte Quadratmeterzahl und sind sehr schmal. Der Neubau muss sich hier an die Gegebenheiten anpassen. Besondere Wünsche können deshalb nicht umgesetzt werden, sondern es sind Kompromisse notwendig. Zudem muss der Bebauungsplan bzw. die Bebauung drumherum beachtet werden, was zu zusätzlichen Einschränkungen der Gestaltungsfreiheit führen kann.
Wie kann man eine Baulücke in Berlin finden?
Baulücken sind in Berlin sehr selten und heiß begehrt. Deshalb ist es eine Herausforderung, eine passende Baulücke zu finden, die möglichst auch noch dort liegt, wo man in Berlin gerne leben möchte. Hier sind einige Tipps für die Baulückensuche in Berlin:
Online-Karten und Luftbilder checken: Über Google Maps können Sie in der Satellitenansicht nach unbebauten Grundstücke mitten in dicht bebauten Gegenden forschen. Im Geoportal Berlins sind dann Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Eigentümerdaten, etc. zu finden, die weitergehend hilfreich sein können.
Selbst Ausschau halten: Möchten Sie in einem bestimmten Gegend eine Baulücke finden, lohnen sich ausgedehnte Spaziergänge oder Radtouren durch die entsprechenden Bezirke in Berlin. Achten sie dabei auch auf Grundstücke in zweiter Reihe.
Bei Behörden nachfragen: In Berlin gibt es leider keine zentrale, öffentlich zugängliche Liste mit freien Baulücken, wie es in manchmal anderen Städten oder Ortschaften der Fall ist. Manche Bezirke können aber eigene interne Übersichten führen. Eine Nachfrage beim Bezirksamt kann sich also lohnen.
Einen Profi beauftragen: Wer sich nicht selbst als Detektiv auf die Suche nach einer passenden Baulücke machen will, der sollte einen Profi beauftragen. Hier kommen zum Beispiel Immobilienvermittler wie die ImBauFin GmbH infrage. Immobilienexperten aus Berlin können Sie gleichzeitig auch beraten, ob die Suche nach einer Baulücke im gewünschten Bezirk realistisch ist und welche Alternativen in Betracht kommen könnten.
Was ist beim Kauf einer Baulücke in Berlin zu beachten?
Haben Sie endlich eine Baulücke in einer begehrten Lage Berlins gefunden, ist die Freude oft groß. Doch Sie sollten nichts überstürzen. Vor dem Kauf des Baulückengrundstücks, sollte unbedingt ein Blick in den Bebauungsplan geworfen werden. Hier wird festgelegt, welche Baumaßnahmen auf dem Grundstück überhaupt zulässig sind. Der Bebauungsplan bestimmt beispielsweise, wie groß, wie hoch und mit welchem Dach ein Haus auf dem Grundstück gebaut werden darf. Besonders wichtig sind in diesem Zusammenhang die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie geben vor, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden darf und wie viele Geschosse möglich sind. Auch die Dachform, Dachneigung oder die Fassadengestaltung können vorgegeben sein. Zudem sind Abstandsflächen oft ein Problem, weil Baulücken meistens sehr klein sind. Wer hier zu knapp plant und nicht auf die Abstandflächen achtet, der muss das Haus am Ende gegebenenfalls noch mal umplanen und kleiner bauen als gedacht.
Gibt es für das Grundstück keinen Bebauungsplan, greift §34 des Baugesetzbuchs. Der Paragraf besagt, dass sich das geplante Gebäude in die umliegende Bebauung einfügen muss, und zwar in Bezug auf Größe, Nutzung und Gestaltung. Das klingt erstmal vage, kann in der Praxis aber sehr problematisch werden. Oft sind in Baulücken deshalb nur maßgeschneiderte Lösungen möglich, die den Hausbau verteuern können.
Damit es nach dem Grundstückskauf kein böses Erwachen gibt, sollten Sie sich bei der Auswahl und Einschätzung einer Baulücke in Berlin am besten von jemandem begleiten lassen, der sich mit den regionalen Gegebenheiten und Vorschriften gut auskennt. Die ImBauFin GmbH begleitet seit rund 30 Jahren private und gewerbliche Bauherren auf ihrem Weg zur eigenen Immobilie. Mit unserer vielfältigen Erfahrung sorgen wir gern dafür, ein passende Grundstück in Berlin für Ihr Traumhaus zu finden.
