Ob Neubauprojekt oder Hauskauf – bei der Finanzierung von Immobilien geht es um stolze Summen, die nicht jeder mal eben auf dem Konto hat. Deshalb gibt es verschiedene Finanzierungsmodelle, die Bauherren und Hauskäufern größtmögliche Flexibilität bieten sollen. Wer beispielsweise ein neues Haus in Brandenburg erwerben möchte und das alte Haus in Berlin erst nach dem Umzug ins neue Heim verkaufen will, der kann gegebenenfalls auf eine sogenannte Zwischenfinanzierung zurückgreifen. Was eine Zwischenfinanzierung genau ist, wie sie abläuft und welche Vorteile, Risiken und Voraussetzungen sie hat, erläutern wir Ihnen in diesem Artikel.
Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristigen Überbrückungskredit, der die reibungslose Abwicklung von Immobilienprojekten sicherstellen soll. Dabei unterscheidet sich die Zwischenfinanzierung deutlich von einer herkömmlichen Baufinanzierung:
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung wird der Hauskredit langfristig über viele Jahre hinweg mit festen monatlichen Raten abgezahlt und die Tilgung des Kredits steht im Fokus.
Die Zwischenfinanzierung ist nur eine temporäre Lösung für einige Monate oder wenige Jahre, für die während der Laufzeit in der Regel nur die Zinsen gezahlt werden und bei der das Darlehen am Ende der Laufzeit in einer einzigen Summe getilgt wird.
Wann wird eine Zwischenfinanzierung benötigt?
Zwischenfinanzierungen bieten sich in verschiedenen Situationen an: Beispielsweise kann eine Zwischenfinanzierung notwendig sein, wenn eine neue Immobilie gekauft werden soll, bevor die alte Immobilie verkauft wurde. So kann mit der Zwischenfinanzierung der Immobilienwechsel reibungslos ablaufen. Auch bei einer verzögerten Auszahlung eines langfristigen Darlehens können mittels Zwischenfinanzierung finanzielle Engpässe überbrückt werden. So können Investoren durch die Zwischenfinanzierung ihre Immobilienprojekte besonders flexibel realisieren. Beispielsweise können Bau- oder Kaufkosten bereits bezahlt werden, während noch auf die Auszahlung langfristiger Finanzierungszusagen gewartet wird.
Wie funktioniert die Zwischenfinanzierung?
- Zunächst werden die Laufzeit und Kredithöhe bestimmt, die zur Überbrückung des Immobilienprojekts vonnöten sind.
- Dann wird ein Antrag auf eine passende Zwischenfinanzierung gestellt, der vom potenziellen Darlehensgeber überprüft wird.
- Wurde dem Antrag vom Darlehensgeber stattgegeben, wird die Darlehenssumme für die Zwischenfinanzierung an den Darlehensnehmer ausgezahlt.
- Während der festgelegten Laufzeit werden in der Regel nur die Zinsen bezahlt und es erfolgt keine Tilgung.
- Die Rückzahlung erfolgt dann in einer Summe, sobald beispielsweise das alte Haus verkauft wurde oder das Langzeitdarlehen ausgezahlt wurde.
Vorteile der Zwischenfinanzierung im Überblick
- Flexibilität: Finanzielle Lücken können überbrückt werden, ohne dass sich Projekte oder Kaufwünsche verzögern.
- Schnelle Verfügbarkeit: Eine Zwischenfinanzierung ermöglicht kurzfristige Käufe und Investitionen.
- Einfache Rückzahlung: Die Tilgung des Darlehens erfolgt auf einen Schlag nach Eingang der erwarteten Mittel.
- Passgenauigkeit: Zwischenfinanzierungen werden direkt auf die Dauer und Höhe der Finanzierungslücke abgestimmt.
- Planungssicherheit: Da während der Laufzeit keine Tilgung erfolgt, hält sich die monatliche Belastung in Grenzen.
Herausforderungen und Risiken einer Zwischenfinanzierung
Neben den vielen Vorteilen einer Zwischenfinanzierung gibt es aber auch einige Herausforderungen und Risiken. Zwischenfinanzierungen haben oft hohe Zinssätze, was die Gesamtkosten in die Höhe treibt. Auch besteht ein gewisses Rückzahlungsrisiko, wenn die erwarteten Mittel nicht rechtzeitig verfügbar sind. Beispielsweise kann eine Laufzeit von einem Jahr vereinbart worden sein und das alte Haus kann in dieser Zeit nicht verkauft und entsprechend der Verkaufserlös auch nicht für die Rückzahlung genutzt werden. Zudem stellen Banken meistens sehr hohe Anforderungen an die Bonität und die Sicherheiten der Darlehensnehmer, bevor sie überhaupt eine Zwischenfinanzierungszusage machen. In der Regel wird eine Zwischenfinanzierung nie eigenständig abgeschlossen, sondern immer im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen.
Vorteile und Nachteile der Zwischenfinanzierung im Überblick
| Vorteile | Nachteile |
| Flexibilität: Finanzielle Lücken können überbrückt werden, ohne dass Projekte oder Käufe verzögert werden. | Hohe Zinssätze: Zwischenfinanzierungen haben oft höhere Zinsen, was die Gesamtkosten steigert. |
| Schnelle Verfügbarkeit: Eine Zwischenfinanzierung ermöglicht kurzfristige Käufe und Investitionen. | Rückzahlungsrisiko: Erwartete Mittel (z. B. Verkaufserlös) könnten nicht rechtzeitig verfügbar sein. |
| Einfache Rückzahlung: Die Tilgung erfolgt in einer Summe nach Eingang der erwarteten Mittel. | Abhängigkeit von Zeitplänen: Verzögerungen können den Finanzierungsplan stören. |
| Passgenauigkeit: Die Finanzierungslücke wird in Höhe und Dauer exakt abgedeckt. | Strenge Bonitätsanforderungen: Banken stellen hohe Ansprüche an die finanzielle Stabilität des Darlehensnehmers. |
| Planungssicherheit: Es erfolgt keine Tilgung während der Laufzeit, nur Zinszahlungen, was die monatliche Belastung reduziert. | Hohe Anforderungen an Sicherheiten: Banken verlangen oft werthaltige Immobilien oder andere Sicherheiten. |
Voraussetzungen für eine erfolgreiche Zwischenfinanzierung
Um eine Zwischenfinanzierung überhaupt bewilligt zu bekommen, muss der Bank ein Nachweis über die erwarteten Mittel erbracht werden. Das könnte eine Immobilienbewertung für die zum Verkauf stehende Immobilie sein und ein Nachweis der baldigen Auszahlung eines langfristigen Darlehens. Zudem muss die Bonität nachgewiesen werden. Stabile finanzielle Verhältnisse und ein regelmäßiges Einkommen sind hier eine wichtige Voraussetzung. Zudem muss eine realistische Einschätzung der benötigten Laufzeit und Rückzahlungsfähigkeit erfolgen. Insgesamt muss also das Gesamtkonzept stimmen.
ImBauFin GmbH unterstützt seit mehr als 30 Jahren Privatpersonen, Investoren und gewerbliche Kunden in Berlin und Brandenburg bei ihrer erfolgreichen Baufinanzierung. Gerade wenn es um spezielle Finanzierungsmodelle wie Zwischenfinanzierungen geht, sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie. Wir beraten Sie gern.
