Wer sich sein Traumhaus ausmalt, denkt meistens vor allem an die Größe der Zimmer, die Form des Daches, die Fenster und Türen, vielleicht auch noch an den Garten. Über das Grundstück wird sich anfangs kaum Gedanken gemacht, dabei ist es die wichtigste Basis für jedes Traumhaus. Denn die Wahl des richtigen Grundstücks beeinflusst nicht nur die Baukosten, sondern auch den Wohnkomfort und die Wertsteigerung. Doch worauf sollte man bei der Grundstücksuche entsprechend achten?
1. Die Lage des Grundstücks
Ein Haus kann noch so schön und komfortabel gebaut werden: Wenn es mitten im Nirgendwo steht oder an eine Hauptverkehrsstraße kann der Traum nach dem Einzug schnell zum Albtraum werden – und der Wiederverkauf zum Desaster. Deshalb gilt die Lage als das wichtigste Kriterium bei der Grundstückswahl.
So punktet ein Grundstück in der Stadt beispielweise durch die Nähe zu Schulen, Läden, Ärzten und öffentlichen Verkehrsmittel, ist aber vielleicht auch teuer. Ein Grundstück in ländlicheren Gebieten überzeugt durch Ruhe und frische Luft, allerdings sind die Wege zur Arbeit oder zur Schule meistens lang. Manchen Bauherrenfamilien ist es auch wichtig, speziell in einem bestimmten Stadtbezirk zu bleiben, um den Kindern einen Schulwechsel zu ersparen. Welche Lage für Sie die richtige ist, hängt also ganz von Ihren Vorstellungen ab.
Fragen, die Sie vorab mit Ihren Familienmitgliedern besprechen sollten
- Wollen wir zentrumsnah oder ländlich leben?
- Muss es ein bestimmter Bezirk in Berlin oder ein spezieller Ort in Brandenburg sein?
- Wie weit darf das Grundstück von Arbeitsplatz oder Schule entfernt liegen?
- Welche Infrastruktur soll es in der Gegend geben?
- Sind wir bereit, mehr zu bezahlen, um das optimale Grundstück zu erwerben?
- In welchen Bereichen sind wir zu Kompromissen bereit?
2. Die Größe und Beschaffenheit des Grundstücks
Wie groß das Grundstück sein muss, ist vom Bauvorhaben und von der gewünschten Gartengröße abhängig. Zentrumsnah in Berlin gibt es selten bis nie freie Grundstücke, auf denen ein geräumiges Haus und ein großer Garten realisiert werden kann. Je größer das Grundstück ist, desto teurer, je weiter außerhalb, desto mehr Grundstück bekommt man fürs Geld usw. Hier muss meistens ein Kompromiss gefunden werden.
Auch die Beschaffenheit spielt eine Rolle: Rechteckige Grundstücke sind einfacher zu bebauen als schmale oder unregelmäßige. Hanglagen wiederum sind zwar meistens günstig zu kaufen, bieten aber ungünstige Baubedingungen und durch die erforderlichen Erdarbeiten steigen die Baukosten. Zu guter Letzt spielen in diesen Punkt auch noch die Verfügbarkeit von Strom, Wasser, Abwasser und Internetanschluss.
Fragen, die sich Grundstückskäufer vorab stellen sollten:
- Wie groß muss das Grundstück sein, um unser Traumhaus zu realisieren?
- Passt die Grundstücksgröße zu unserem Budget?
- Ist die Form des Grundstücks für unser Bauvorhaben geeignet?
- Ist das Grundstück eben oder handelt es sich um eine Hanglage?
- Sind Strom-, Wasser-, Abwasser- und Internetanschlüsse verfügbar oder muss das Grundstück noch erschlossen werden?
- Gibt es Einschränkungen oder Besonderheiten bei der Beschaffenheit des Bodens?
- Welche Kompromisse sind wir bereit einzugehen, um das Budget einzuhalten?
3. Rechtliche Rahmenbedingungen rund ums Grundstück
Ein weiterer wichtiger Punkt zur Auswahl des richtigen Grundstücks sind die rechtlichen Rahmenbedingungen. Träumen Sie von einer 3-geschossigen Stadtvilla mit modernem Flachdach, darf es kein Grundstück sein, auf dem nur 2 Stockwerke und Sattel- oder Walmdächer erlaubt sind. Deshalb sollte vor dem Grundstückskauf der Bebauungsplan auf Vorschriften zu Bauhöhe, Geschosszahl, Dachform etc. geprüft werden. Auch sollte im Grundbuchauszug nachgesehen werden, ob das Grundstück mit Wegerechten oder anderen Rechten Dritter belastet ist. Zu guter Letzt ist auch noch zu prüfen, ob das Grundstück schadstoffbelastet ist und wer die Verantwortung für die Altlasten trägt.
Fragen, die vor dem Grundstückkauf geklärt werden sollten
- Welche Bauhöhe, Geschosszahl oder Dachformen sind erlaubt?
- Gibt es Vorschriften zu Abstandsflächen, Grünflächen oder besonderen Bauweisen?
- Sind im Grundbuchauszug Belastungen eingetragen, die meine Pläne einschränken könnten?
- Liegen Altlasten vor, z. B. durch frühere gewerbliche Nutzung und wer trägt die Kosten für eine mögliche Sanierung?
- Gibt es Bauauflagen oder Einschränkungen, die zusätzliche Kosten verursachen könnten?
- Sind alle Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Internet vorhanden oder muss die Erschließung noch bezahlt werden?
4. Versteckte Kosten und realistisches Budget fürs Grundstück
Der Kauf des Grundstücks muss natürlich auch in die gesamte Finanzierungsplanung eingeordnet werden. Die Grundstückskosten sollten den Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der Region standhalten, auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Erschließungs- und Sanierungskosten müssen in die Überlegungen mit einbezogen werden.
- Ist der Kaufpreis angemessen im Vergleich zu ähnlichen Grundstücken in der Region?
- Entspricht das Grundstück unseren Anforderungen in Bezug auf Lage, Größe und Bebauung, um den Preis zu rechtfertigen?
- Wie hoch sind die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Grundbuchkosten?
- Fällt eine Maklerprovision und wie hoch ist sie?
- Wurden die Erschließungskosten schon bezahlt?
- Gibt es Altlasten, die saniert werden müssen?
- Haben wir genug Eigenkapital, um neben dem Grundstück auch noch alles andere zu finanzieren?
- Wie beeinflussen die Grundstückskosten unsere monatliche Belastung?
Tipps für die Grundstückssuche in Berlin und Brandenburg
Zunächst sollten Sie ein realistisches Budget für das gewünschte Grundstück festlegen. Neben den Grundstückskosten müssen Sie auch die Baukosten und alle Baunebenkosten berücksichtigen, die auf Sie zukommen werden. Nur dann können Sie eine stabile Finanzierung planen, die langfristig stabil ist und Sie nicht überlastet.
Definieren Sie danach die wichtigsten Kriterien, die Ihr Grundstück erfüllen soll. Was ist unverzichtbar, was ist optional? Wo können Kompromisse eingegangen werden? Bei einer Grundstücksuche sollten Sie flexibel bleiben. Perfekte Grundstücke sind in Berlin und Brandenburg sehr selten, deshalb sollten Sie Prioritäten setzen.
Die Suche nach einem geeigneten Baugrundstück gestaltet sich gerade in gefragten Ballungsgebieten wie Berlin und Brandenburg oft sehr zeitraubend. Deshalb ist es sinnvoll sich professionelle Unterstützung zu suchen. Ein Experte spart nicht nur Zeit und Nerven und verfügt über lokale Marktkenntnisse und regionale Netzwerke, sondern Sie vermeiden auch das Risiko, wichtige Details bei der Grundstückssuche zu übersehen. ImBauFin GmbH unterstützt Sie gern, das optimale Grundstück für Ihr Traumhaus zu finden. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf.
