Der Kauf eines Hauses ist meistens die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Dabei spielen nicht nur der Kaufpreis und die Makler- und Notarkosten eine Rolle, sondern auch weitere Kaufnebenkosten, die mit einem Immobilienkauf einhergehen. Ein wichtiger Punkt bei der Finanzplanung sind beispielsweise die Steuern. Doch welche Steuern fallen beim Hauskauf an und warum spielen sie bei der Baufinanzierung überhaupt eine Rolle?
Grunderwerbsteuer: Ein großer Kostenfaktor beim Hauskauf
Die sogenannte Grunderwerbsteuer fällt an, wenn jemand ein Grundstück oder eine Immobilie in Deutschland kauft. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Prozentsatz, der im jeweiligen Bundesland festgelegt wird. In Berlin sind es beispielsweise 6 % und in Brandenburg 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer für ein Haus in Berlin mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt demnach 30.000 Euro. Für ein Haus in Brandenburg zum gleichen Preis wären es schon 32.500 Euro. Das ist eine große Summe, die nicht zu unterschätzen ist.
Einfluss der Grunderwerbsteuer auf die Baufinanzierung
Diese Grunderwerbsteuer muss nach Abschluss des Kaufvertrags innerhalb weniger Wochen an das Finanzamt gezahlt werden und sollte deshalb bei der Planung der Finanzierung immer direkt mit berücksichtigt werden. Die Grunderwerbsteuer kann allerdings nicht in die Beleihungssumme eingeplant werden. Denn die Banken sehen diese Kosten als Teil der Kaufnebenkosten, die in der Regel nicht über das Darlehen finanziert werden, sondern aus dem Eigenkapital gedeckt werden müssen. Bei der Baufinanzierung spielt die Grunderwerbsteuer also in erster Linie eine Rolle bei der Höhe des Eigenkapitals, das in die Gesamtfinanzierung eingebracht werden muss.
Grundsteuer: Laufende Kosten nach dem Kauf
Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundstücke und Gebäude. Sie wurde lange Zeit auf Basis des sogenannten Einheitswerts berechnet. Ab dem 1. Januar 2025 werden verschiedene neue Berechnungsverfahren verwendet. In Berlin und Brandenburg kommt das Bundesmodell zur Anwendung, bei dem der Einheitswert durch den sogenannten Grundsteuerwert ersetzt wird. Um die Festlegung der Werte gab es viel Wirbel und die Höhe der zukünftigen Grundsteuer ist noch nicht ganz absehbar. Die Berechnung nach dem Bundesmodell erfolgt aktuell in drei Schritten:
- Grundsteuerwert: Dieser wird von den Finanzämtern auf Basis des Bodenrichtwerts, der Grundstücksfläche und der Wohnfläche ermittelt.
- Grundsteuermessbetrag: Der Grundsteuerwert wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert.
- Hebesatz der Kommune: Der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Der Hebesatz von Berlin beträgt ab dem 01.01.2025 beispielsweise 470 %.
Einfluss der Grundsteuer auf die Baufinanzierung
Auch wenn die Grundsteuer nicht zu den Kaufkosten zählt, hat sie einen Einfluss auf die Baufinanzierung: Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die der Eigentümer regelmäßig zahlen muss. Sie wird vierteljährlich oder jährlich erhoben und kann je nach Grundstück und Wohnlage einen relativ hohen Betrag ausmachen. Deshalb muss die Grundsteuer bei der Budgetplanung unbedingt als Kostenfaktor mit eingeplant werden. Neben der Kreditrate für die Baufinanzierung und den Lebenshaltungskosten müssen auch alle weiteren Ausgaben berücksichtigt werden. Dazu gehört auch die Grundsteuer. Sonst kann die monatliche Belastung schnell unterschätzt werden.
Tipps zur optimalen Finanzierungsplanung
Wer eine Immobilienfinanzierung plant, der muss alle Faktoren berücksichtigen, damit die Finanzierung nicht auf tönernen Füßen steht. Die regelmäßigen Ausgaben müssen durch die monatlichen Einnahmen locker gedeckt werden können, um eine langfristige Tragfähigkeit der Baufinanzierung sicherzustellen. Die wichtigsten Punkte sind eine ausreichende Eigenkapitalquote und eine realistische Einschätzung der finanziellen Lage.
Eigenkapitalquote von 10–15 % einplanen: Neben der Maklerprovision und den Notarkosten muss auch die Grunderwerbsteuer als Teil der Eigenkapitalquote unbedingt berücksichtigt werden. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten, die meistens nicht durch das Darlehen abgedeckt werden können. Eine Eigenkapitalquote von 10–15 % deckt in der Regel alle Kaufnebenkosten inklusive Grunderwerbsteuer ab.
Ausgaben nicht zu niedrig schätzen: Um die optimale Ratenhöhe festzulegen, wird eine Einnahmen-Ausgaben-Gegenüberstellung gemacht. Die Grundsteuer muss in die Ausgabenseite mit einbezogen werden. Sie erhöht die regelmäßige Belastung nach dem Hauskauf und hat einen Einfluss darauf, welche Rate monatlich überhaupt zu stemmen ist. Es ist zudem wichtig, bei der Planung einen ausreichenden Puffer für unerwartete Ausgaben zu berücksichtigen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden und die finanzielle Stabilität auch in schwierigen Zeiten sicherzustellen.
Eine solide Planung schafft finanzielle Sicherheit über die gesamte Laufzeit der Finanzierung hinweg. Ein erfahrener Finanzberater wie ImBauFin GmbH kann Ihnen helfen, eine realistische und nachhaltige Finanzierungsstrategie zu entwickeln. Wir beraten Sie gern.
