Der Kauf eines Grundstücks ist der erste große Schritt zum eigenen Zuhause. Doch wer unüberlegt zuschlägt, kann später böse Überraschungen erleben. Das vermeintlich perfekte Grundstück am Stadtrand von Berlin weist plötzlich Altlasten auf, die ungünstige Bodenbeschaffenheit macht teure Fundamentarbeiten notwendig, die geplante Stadtvilla mit Flachdach darf laut Bebauungsplan auf dem Grundstück gar nicht gebaut werden, wichtige Anschlüsse für Wasser und Strom fehlen und so weiter und so fort. Solche Fehler sind keine Seltenheit und können hohe Folgekosten und unangenehme Einschränkungen nach sich ziehen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die häufigsten Fallstricke beim Grundstückskauf auf – und wie Sie sie vermeiden können.
Fehler Nr. 1: Zu viele Kompromisse eingehen und sich später ärgern
Problem: Das Budget steht etwa fest und die Suche geht los. Gerade in gefragten Regionen wie Berlin-Brandenburg ist die Ernüchterung schnell groß, denn das Angebot an Baugrundstücken ist rar. Um überhaupt ein Grundstück zu ergattern, werde oft faule Kompromisse eingegangen. Fehlende Infrastruktur, wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ÖPNV, wird in Kauf genommen, es wird auf einen großen Garten verzichtet oder ein Grundstück neben der lauten Hauptstraße genommen.
Lösung: Eine Grundstücksuche erfordert oft mehr Zeit als gedacht, vor allem in stark nachgefragten Regionen. Damit das eigene Traumhaus später nicht dort steht, wo man eigentlich gar nicht wohnen möchte, sollte vorab eine Prioritätenliste erstellt werden. Listen Sie auf, was Ihnen alles wichtig ist und sortieren Sie die Punkte nach Priorität. So haben Sie für die Grundstücksuche eine Checkliste zur Hand.
Fehler Nr. 2: Altlasten oder Bodenbeschaffenheit nicht prüfen
Problem: Das Grundstück liegt perfekt und hat genug Fläche für Ihr Traumhaus und einen großen Garten? Lassen sie sich nicht nur vom ersten Blick täuschen. Belastete Böden, zum Beispiel bei Industrieflächen, durch Altöl oder Chemikalien, ziehen hohe Kosten für die Bodensanierung und die Entsorgung der Altlasten nach sich. Das kann das ganze Bauprojekt deutlich verteuern oder bei beschränkten Budget sogar unmöglich machen.
Lösung: Vor dem Kauf sollte eine Bodenuntersuchung durch einen Experten erfolgen und es sollte Einsicht ins Altlastenkataster genommen werden.
Fehler Nr. 3: Grundstück passt nicht zum geplanten Haus
Problem: Der Grund und Boden ist perfekt und die Hausbauplanung soll beginnen. Wie das Haus aussehen soll, steht schon lange fest. Doch da stellt sich plötzlich heraus, dass die Bauvorschriften und die Bebauungspläne die gewünschte Dachform oder Geschossanzahl gar nicht zulassen oder dass das Grundstück zu klein oder ungünstig geschnitten für das Wunschhaus ist. Weil versäumt wurde, die Bebauungspläne zu prüfen und die Grundstücksgröße mit dem Wunschhaus abzugleichen, kann es nicht realisiert werden.
Lösung: Vor dem Grundstückskauf sollte das eigene Traumhaus schon mal grob definiert werden, was Dachform, Größe, Geschosszahl usw. angeht. Dann sollte geprüft werden, ob der Bebauungsplan, die Bauvorschriften und die Gegebenheiten auf dem Grundstück mit dem Wunschhaus überhaupt kompatibel sind.
Fehler Nr. 4: Kein Blick auf Erschließungskosten und Zusatzkosten
Problem: Das Grundstück wurde günstig gekauft, ein echtes Schnäppchen. Und dann stellt sich heraus, dass Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Internet noch fehlen. Das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Auch die fehlende Zuwegung oder Vermessung kann ungeahnte Zusatzkosten verursachen. Selbst wenn die eigentliche Erschließung schon stattgefunden hat, kann es durchaus sein, dass die Erschließungskosten noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Die muss dann der neue Eigentümer zahlen und das vermeintliche Schnäppchen ist plötzlich sehr teuer.
Lösung: Vor dem Grundstückskauf sollte der Erschließungsstatus geprüft und mögliche Nebenkosten sollten im Voraus geklärt werden. Bei erschlossenen Grundstücken sollte herausgefunden werden, ob die Erschließungskosten schon beglichen wurden.
Fehler Nr. 5: Grundstück zu teuer gekauft
Problem: Wegen Konkurrenzdruck wurde extraschnell zugeschlagen und später stellt sich heraus, dass der Preis für das Grundstück nicht realistisch eingeschätzt war und viel zu viel bezahlt wurde. Nachträglich lässt sich der Kauf nicht mehr rückgängig machen, und der hohe Kaufpreis schmälert das Budget für den Hausbau. In einigen Fällen zeigt sich sogar, dass vergleichbare Grundstücke in der Nähe zu deutlich besseren Konditionen angeboten wurden.
Lösung: Eine fundierte Marktanalyse und ein Vergleich mit anderen Grundstückspreisen in Berlin und Brandenburg kann helfen, die Angebotspreise richtig einzuschätzen und in Preisverhandlungen passende Argumente zu haben. Außerdem lohnt es sich, nicht aus Zeitdruck heraus zu kaufen, sondern mehrere Optionen gegeneinander abzuwägen.
Fehler Nr. 6: Vertragsprüfung vernachlässigt
Problem: Nach dem Kauf werden unerwartete Klauseln im Kaufvertrag entdeckt. Der Nachbar hat ein Wegerecht, sodass er dauerhaft das Grundstück überqueren darf. Zudem können Baulasten bestehen, die vorschreiben, wie das Grundstück bebaut werden darf – oder sogar verhindern, dass das Traumhaus wie geplant umgesetzt wird. Bestehende Pachtverträge sorgen dafür, dass das Grundstück noch für eine bestimmte Zeit anderweitig genutzt werden muss, sodass ein sofortiger Baubeginn nicht möglich ist.
Lösung: Der Käufer sollte den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung von einem Experten überprüfen lassen, damit keine versteckten Klauseln übersehen werden. Auch eine Einsicht ins Baulastenverzeichnis und Grundbuch gibt Aufschluss über mögliche Einschränkungen.
Fehler Nr. 7: Finanzierung nicht rechtzeitig geklärt
Problem: Das perfekte Grundstück ist gefunden und wird schnell reserviert oder sogar gekauft – ohne dass die Finanzierung vollständig geklärt ist. Doch nach Vertragsabschluss zeigt sich: Die Bank finanziert den Grundstückskauf nicht in gewünschter Höhe oder die Kreditbewilligung dauert ewig. Dadurch kann es zu finanziellen Engpässen oder sogar zum Vertragsrücktritt kommen. Auch Nebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer werden oft unterschätzt, wodurch das geplante Budget schnell überschritten wird.
Lösung: Vor dem Grundstückskauf sollte eine umfassende Finanzierungsberatung stattfinden, um das Budget realistisch zu kalkulieren. Eine frühzeitige Finanzierungszusage schafft Sicherheit und verhindert böse Überraschungen.
Fazit: Mit Weitblick zum Traumgrundstück
Der Grundstückskauf birgt mehr Tücken, als Bauherren oft im Blick haben. Unkalkulierbare Folgekosten und große Enttäuschungen können die Folge sein. Wer auf Nummer sicher gehen will, der sucht sich professionelle Unterstützung. Die ImBauFin GmbH ist nicht nur Experte in Sachen Finanzierung, sondern hilft Ihnen auch gern bei der Suche nach einem passenden Grundstück in Berlin oder Brandenburg. Als Immobilienexperten haben wir dabei nicht nur Ihre Prioritäten im Blick, sondern prüfen auch Altlasten, Bodenbeschaffenheit, Bebauungspläne, Bauvorschriften, Erschließung, lokale Grundstückspreise und typische Haken von Grundstücken wie Wegerechte. So kommen Sie stressfrei und sicher zu Ihrem Traumgrundstück, um Ihr Wunschhaus darauf zu realisieren.
